Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Apartmány zlacnia. Zisk znížila konkurencia

23.04.2009, 11:00 | Peter Kremský | © 2009 News and Media Holding

Záplava vytláča z trhu hráčov. Segment si žiada skúsenosti.

  • Tlačiť
  • 8

Biznis s horskými apartmánmi sa dostal do slepej uličky. Ledva prvé dokončené domovy turistov v najvyhľadávanejších strediskách prečkali prvú zimu, stávajú sa kandidátmi na nočnú moru developerov i majiteľov. Móde „mať svoje druhé bývanie v Tatrách“ kríza zobrala lesk. Drahé alternatívy chatiek v lese vyčerpali publikum, ktoré oslovujú. Podobne ako luxusné byty. Tí, ktorí sa nádejali, že ich kúpený apartmán bude živiť, zažijú sklamanie. Množstvo projektov prejde tvrdou selekciou životaschopnosti.

Muchy na med

Bod zlomu v apartmánovom biznise, ktorý sa aj tak blížil, priviali ekonomická kríza a silné euro. Turisti sa tento rok hrnú na Slovensko podstatne menej ako v minulosti a sú navyše citliví na cenu. Návratnosť je podstatne pod hranicou garancií developerov. Tých sa do tohto segmentu v posledných rokoch natlačili desiatky. Okrem veľkých hráčov, ako sú britský Letterstone, český CPI alebo domáca J&T, sú to aj menší slovenskí hráči ako Iuris, Credo, LBG alebo Esin. Apartmány budujú majitelia aquaparkov, architektonické kancelárie, hokejisti, advokáti, hotelieri i biznismeni od elektrotechniky až po stavebniny.

trendapartmany3.jpg

Podobne ako v prípade bytov v Bratislave a iných väčších slovenských mestách, motívom výstavby bol smädný dopyt a vďaka tomu aj zaujímavé marže. Záujemcovia boli ochotní zaplatiť dve-, tri-, ale aj päťtisíc eur za štvorcový meter. No skúsenosti chýbali a málokto sa zamyslel nad tým, kto bude dlhodobo apartmány kupovať a kto v nich bude bývať. Developerov príliš nezaujímal život po kolaudácii, teda ako bude vyzerať prevádzka, marketing a vyťažovanie apartmánov.

Horské apartmány smerovali na dve skupiny zákazníkov – na jednej strane takých z majetnej vrstvy, čo si vysnívali druhé bývanie v horách pre svoju rodinu a pár priateľov. Väčšinou siahli po top lokalite a byt si aj sami zariadili. Potrebujú iba najnutnejšie služby a nečakajú, že im apartmán niečo vynesie, kúpili si ho pre radosť. Okruh takýchto záujemcov sa rýchlo vyčerpal a tento segment trhu je takmer bez perspektívy.

Oveľa väčšiu skupinu kupcov apartmánov tvoria ľudia, ktorí ich pokladajú za investíciu a počítajú s prenajímaním turistom. Patria medzi nich aj Slováci, no väčšinou ide o cudzincov z Britských ostrovov, Poliakov, Čechov alebo Rusov. Podhorské oblasti sú plné domov s voľnými izbami a konkurovanie domorodcom vo vyššej cenovej kategórii je lákavé. Napokon, funguje to tak aj v Rakúsku či vo Francúzsku.

„Horské apartmány sa doteraz takmer výlučne orientovali na zimnú sezónu a hlavným klientom je lyžiar,“ hovorí konzultant realitnej spoločnosti Lexxus Filip Žoldák. Práve jeho spoločnosť je najvýznamnejším predajcom tohto typu nehnuteľností na Slovensku. V ponuke má takmer tucet projektov.

trendapartmany2.jpg

Atraktivita lokality nespočíva len v tom, že sú tam apartmány, ale hlavne v komplexnosti služieb, ktoré sa popri lyžiarskych aktivitách ponúkajú, pripomína F. Žoldák.

A práve toto je slabá stránka rodiaceho sa slovenského odvetvia apartmánového ubytovania v horách. Developeri si pod správou predstavujú poväčšine iba kosenie trávy, výmenu obliečok a umývanie okien, s vymýšľaním zábavy pre návštevníkov nepočítajú.

Na Slovensku sú navyše podhorské obce zvyknuté, že turisti do kopcov vždy prídu a čo budú robiť po túre, je už starosť hotelierov. Turistický marketing krajiny je biedny, reklama jednotlivých regiónov sa len začína rozbiehať, aj to iba v prípade najsilnejších. Veľkí operátori takýchto komplexov zatiaľ na Slovensko nevstúpili. Prvý krok urobila iba francúzska spoločnosť Orion, no tá sa chce orientovať skôr na mestské apartmány, ktoré majú fungovať ako biznis hotely.

Bez systému

Aj v tatranských hoteloch sú tento rok prázdne postele, takže v prípade horských apartmánov, otvorených prvý rok, to nie je prekvapivé. Ide o to, aby to tak nebolo každý rok. Manažér holandskej konzultačnej spoločnosti VVMZ Erik Heidema, ktorý napríklad pomáha britskému Letterstonu s projektom Silver Resort v Tatranskej Lomnici, hovorí, že dostať obsadenosť na plánovanú úroveň je proces, ktorý trvá roky. „Keď má komplex horských apartmánov na začiatku 40-percentnú priemernú ročnú obsadenosť, je to už úspech,“ tvrdí.

Horské apartmány zaraďuje – pokiaľ ide o typ hostí i cenovú úroveň – niekde medzi hotely a chalupy. Na jednej strane do nich nepôjdu ľudia, ktorí chcú mať dokonalý servis hotela, na druhej strane sú pridrahé pre ľudí, ktorí si budú radšej celý týždeň variť, len aby ušetrili.

trendapartmany1.jpg

Na Slovensku vidí v segmente horských apartmánov stále detské choroby. „Správcovia ich prenajímajú náhodne, nemajú v bytoch rovnaký nábytok, vybavenie, nemajú vyriešený servis ani náhradu škôd, ktoré sa stanú,“ vysvetľuje E. Heidema. V prípade, že sú apartmány dopredu zamýšľané ako investičný produkt určený na prenajímanie, musia byť okrem pár týždňov v roku voľné pre hostí s jednotným vybavením, so spoločnou údržbou. Developer musí dopredu jasne stanoviť, ako bude rezort fungovať, a nie umožňovať majiteľom, aby sa sami rozhodli, či a kedy chcú byty prenajímať.

Pokiaľ ide o služby pre hostí, manažér VVMZ pripúšťa, že v špičkových lokalitách, kde je v okolí veľká ponuka turistických služieb, ich netreba vytvárať toľko vlastných. Takých je na Slovensku iba pár – Vysoké a Nízke Tatry, Liptov vrátane okolia Ružomberka, Donovaly. No stavia sa všelikde. V Oščadnici, Kremnici, na Plejsoch pri Krompachoch, v Zázrivej, na Táľoch, dokonca aj v Slovenskom raji, Čiernom Balogu alebo pri Gabčíkovskej priehrade. „V odľahlejšej lokalite treba vytvoriť vlastné služby, musí byť jasne vidieť, že je to atraktívne miesto na dovolenku,“ zdôrazňuje E. Heidema.

Ako ďalší kľúčový bod spomína vhodné zloženie izieb, je napríklad nerozumné postaviť v stredisku zameranom na rodiny s deťmi jednoizbové apartmány. „Lenže developeri to nevedia, architekti s tým nemajú skúsenosti a slovenské realitky či banky nevedia posúdiť, či to bude fungovať,“ varuje pred neuváženou výstavbou Holanďan.

Na Slovensku sa podľa Lexxusu v súčasnosti nachádza v príprave, vo výstavbe alebo v predaji zhruba 4 600 apartmánov v 70 projektoch. Predaných je niečo vyše polovice týchto bytov vo výstavbe. E. Heidema je presvedčený, že sa mnoho z projektov nikdy nerozbehne, iné sa nedostavajú, keď finančne slabší developeri uvidia, že sa nepredávajú. Prípadne sa bude stavať po fázach.

Smer nižšie ceny

Podobne ako pri bytových projektoch je isté, že na trhu získali silnejšie postavenie kupujúci a budú si vyberať. Nielen podľa lokality a ceny, ale aj podľa garancie výnosov. Hoci sú šesť-, sedem- i desaťpercentné ročné výnosy z vlastníctva apartmánu často najväčším lákadlom pre klienta, často sú postavené na vode a sú hlavne marketingovým nástrojom na presvedčenie klientov. Zväčša platí garancia na dva až tri roky a developer ju poskytuje, aby projekt rozbehol, aj keby ju mal neskôr, ak budú apartmány zívať prázdnotou, zaplatiť zo svojho. Potom ostane na majiteľovi, aby si zvolil ďalší osud svojej investície. V prípade 5-ročných garancií je E. Heidema skeptický: Buď je developer naozaj presvedčený, že má dobrý projekt a potom to bude fungovať, alebo je tu riziko, že skončí činnosť a majitelia sľubované výnosy nikdy neuvidia.

Opadnutie nadšenia z horských apartmánov sa už prejavilo na ich predaji – niektorí developeri od jesene nepredali nič. Lexxus hlási, že od vlaňajšieho novembra do marca tohto roku sa z vyše dvetisíc voľných jednotiek predala desatina. Najsilnejšiu pozíciu na trhu budú mať stále projekty v špičkových lokalitách blízko aquaparkov, turistických centier, golfových ihrísk, jazier. Tam, kam chodia turisti, sa stále stavať bude. Druhým argumentom bude cena. Kým doteraz sa stavali najmä štvorhviezdičkové komplexy, teraz prídu na rad troj-, ba i dvojhviezdičkové. Tie rozostavané budú musieť urobiť kvôli predaju všetko – najmä znížiť cenu. Pre kupujúcich tak vznikne výhodná možnosť ušetriť na investícii aj desiatky percent.

Vizualizácia - Letterstone

Ilustračné foto - Esin

  • Tlačiť
  • 8