Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Drahé byty? Treba protestovať

24.11.2011, 15:14 | Martin Labanc | © 2011 News and Media Holding

Kúpa nehnuteľnosti nemusí byť za každú cenu dobrou investíciou, hovorí analytik Dávid Dereník

  • Tlačiť
  • 15

Realitný biznis má na konci tohto roka na sebe pečať opatrnosti, hoci na jeho začiatku vyzeralo všetko celkom sľubne. Úrokové sadzby boli na historických minimách a klienti si v bankách doslova podávali kľučky. Situácia sa však pod vplyvom ekonomickej situácie v Európe začala meniť. A s ňou aj klient, ktorý sa bojí o euro, o svoju výplatu. Rozhodol sa radšej šetriť a kupovanie odložil na neurčito, mapuje situáciu makroanalytik UniCredit Bank Dávid Dereník.

Pôjde realitný biznis zlým smerom?

Myslím, že áno. Čoraz viac analytikov očakáva budúcoročný vývoj v horšom svetle, aj keď na začiatku roka vládol ešte mierny optimizmus. Zmena súvisí najmä s prehlbujúcou sa dlhovou krízou v eurozóne, s ekonomickou neistotou a šetriacimi vládnymi balíčkami, ktoré sa prelievajú do reálnej ekonomiky. Väčšiu neistotu cítiť na každom kroku. Napríklad aj vo veľkom počte otázok, ktoré mi dávajú nielen novinári, ale aj moji známi.

Na čo sa najviac pýtajú?

Kupovať nehnuteľnosť alebo čakať? Čo bude s eurom a bude vôbec existovať? Zbierka otázok má zväčša spoločného menovateľa. Je ňou obava, či si kupujúci budú môcť dovoliť byt a splácať hypotéku. Tie obavy badať čoraz častejšie.

Máme sa tešiť na ťažký rok?

Nezamestnanosť rastie a s ňou aj pesimizmus na trhu. To však neznamená, že budúci rok bude veľmi zlý. Určite už nebude dochádzať k takým cenovým prepadom nehnuteľností ako v časoch prasknutej realitnej bubliny. Tá sa podľa jedných analytikov vyfúkla úplne, pre iných ešte nie. To znamená, že je tu stále priestor na mierne znižovanie cien nehnuteľností a pomôžu tomu pravdepodobne aj nižšie úrokové sadzby.

Ku ktorej skupine analytikov sa radíte vy?

Prikláňam sa k tomu, že nejaký vzduch v realitnej bubline ostal a ceny ešte môžu mierne klesať, nie však sa prepadať. Príkladom sú najmä staršie byty. Ak ich majitelia kupovali ako investíciu, dnes vidia omnoho nižšie ceny. Preto ich z obáv menšieho zisku nemusia dávať do ponuky a radšej ostanú v prenajímaní. To ich riziko minimalizuje.

Bude teda rok 2012 obdobím prenájmov?

Určite to nebude rok s veľkým dopytom po kúpe nehnuteľností. Prejaví sa to napríklad aj pri hypotékach. Zatiaľ čo v tomto roku vzrástli medziročne o 18 percent, ich objem v roku 2012 by tohtoročné čísla nemusel dosiahnuť. Na druhej strane je cez hypotéku na Slovensku vlastnených len 10 percent nehnuteľností, to podporuje ich ďalší rast. Do presného odhadu je veľmi odvážne sa pustiť.

Čím si vysvetľujete ďalší pokles cien?

Pre obavy ľudí zo straty zamestnania a neochotu zadlžovať sa klientov môže ubudnúť. Banky sa budú viac biť o každého z nich. Spolu s nižšími sadzbami tu bude dobrá podpora dopytu. Tieto dva proti sebe idúce faktory môžu zabrániť výrazným prepadom cien nehnuteľností. Určite ich pokles nevidím nižšie ako na hranici šesť až sedem percent. Karty však zamieša aj vývoj dlhovej krízy a to, či sa pesimizmus naplní.

A čo možnosť zvyšovania cien nehnuteľností?

Jedine v prípade, ak by Európska centrálna banka pristúpila k ešte výraznejšiemu zníženiu úrokových sadzieb. Ak by sa k tomu pridal aj vyšší rast ekonomiky, výsledkom by bol silnejší dopyt. Naopak, ceny by mohli klesať výraznejšie vtedy, ak by sa dlhová nákaza ešte viac zahryzla do ekonomík a domácnosti by ešte viac začali šetriť a do nákupov nehnuteľností by sa nepúšťali.

derenik3_strauch

Nehrozí ani plošné znižovanie cien?

To určite nie. Niektoré nehnuteľnosti si ceny udržia. Dole s cenovkami pôjdu len tie, ktoré sú na trhu príliš dlho. V prípade novostavieb pôjde o byty, ktoré sú zle riešené, veľké a v zlej lokalite. Situácia sa môže zmeniť v horizonte dvoch rokov a ceny môžu neskôr ísť aj mierne hore. Predsa len prichádzajú nové projekty, ktoré by mohli svojimi ponukami ceny zvýšiť.

Aké novostavby by mohli vzbudiť záujem klientov?

Predovšetkým to budú menšie byty s väčším počtom izieb. Môže za to akýsi zvyk Slovákov panelákových čias. Vo veľkých miestnostiach sa necítia dobre. Najväčší záujem bude o dvoj- a trojizbové byty, skôr menšie.

A čo rodinné domy?

Tu sa všetko točí okolo pozemkov. Ich cenami nezahýbala ani kríza. Aj keď je stavebníctvo stále na tom zle, budúci rok by sa malo pokračovať vo výstavbe rodinných domov v rovnakom tempe ako v tomto. Celkovému trhu s domami by tak mala dominovať nová výstavba. Za jej nástupom stoja aj lacnejšie stavebné materiály a stavebné práce oproti časom realitného boomu. Sťahovanie do starších rodinných domov bude minimálne. Ani tu nevidím priestor na radikálnejšie zmeny v cenách.

V čom sme ako trh špecifickí?

Sme krajinou s najväčším podielom nehnuteľností vlastnených bez hypotéky. Ich prevažnú časť tvoria byty, ktoré sme dostali pomerne lacno v časoch, keď do osobného vlastníctva prechádzali štátne byty. Tento fakt pôsobí sčasti aj na dnešnú cenotvorbu. Napríklad v tom, prečo sú niektorí kupujúci ochotní akceptovať vyššie ceny novostavieb.

Prečo?

Poviem to na príklade Bratislavy. Ak tu niekto vlastní starší byt v hodnote 100-tisíc eur, nemá problém ísť do novostavby s cenou 170-tisíc eur. Starší byt predá a na hypotéku vynaloží zvyšných 70-tisíc eur. Aj to je jeden z príkladov, prečo bol trh schopný akceptovať takého ceny. Samozrejme, že sa takto nespráva každý, ale je to jeden z faktorov, ktorý deformuje trh. Nie je to reálna kúpyschopnosť.

V minulosti bolo hitom investovať do bytov, čo dnes?

Nie je to najlepšia cesta. Ak sa tak niekto rozhodne, bude musieť dobre zvážiť, ako si zabezpečí prenajímanie. Najlepšou skupinou sú študenti či prichádzajúci za prácou, ktorí vyhľadávajú staršie byty. Preto ak investovať, tak do menších bytov, s nízkymi cenami a v lokalitách, ako je Petržalka v Bratislave.

Aká je návratnosť takejto investície?

Nemožno hovoriť o návratnosti v priebehu dvoch-troch rokov. Dôležité je, aby bol klient bonitný. Vtedy môže pri splácaní hypotéky získať nízke úroky a príjem z prenájmu mu splácanie hypotéky vykryje.

Kto si dnes môže dovoliť zobrať takúto hypotéku?

Dnes má na hypotéku viac ľudí než pred krízou. Zatiaľ čo po kríze spadli ceny na úroveň spred dvoch rokov, zostatok v peňaženke po zaplatení mesačnej splátky sa vrátil až na úroveň spred piatich rokov. Prvým dôvodom je, že ceny nehnuteľností spadli zhruba o 20 percent. Druhým sú nižšie úrokové sadzby a tretím reálny rast miezd. Tento trend by mal pokračovať aj v budúcom roku. Aj keď sa pôvodne očakávali vyššie úrokové sadzby.

Prečo tá zmena?

Prvý nárast úrokových sadzieb sme zaznamenali v treťom štvrťroku 2011 a všetko nasvedčovalo tomu, že by to malo pokračovať aj budúci rok. Situácia sa však zmenila v dôsledku dlhovej krízy. Zároveň aj nový guvernér Európskej centrálnej banky zmenil kľúčovú úrokovú sadzbu, ktorá je teraz na úrovni 1,25 percenta. Od nej sa odvíjajú medzibankové sadzby a tie určujú aj úrokové sadzby v hypotékach.

Situácia teda vyzerá priaznivo. No s rastúcou nezamestnanosťou sa zvyšuje aj riziko neschopnosti splácania hypoték.

Samozrejme. Nebude však veľmi veľké. Súčasný rast nezamestnanosti totiž nie je až tak o prepúšťaní ako o novom príleve absolventov na úrady práce. No a tí hypotéky, samozrejme, neriešia.

Pre koho bude rok 2012 priaznivý?

Pre bonitnejších klientov. Dôkazom je ich chuť nakupovať projekty, ktoré sú ešte len na papieri, respektíve vo výstavbe. Výber opierajú o väčšie skúsenosti, ktoré majú s trhom. No trápi ma aj niečo ďalšie. Je to určitá chyba, ktorej sa Slováci dopúšťajú dlhodobo oproti zákazníkom v zahraničí. Sú viac ochotní akceptovať to, čo sa deje, a nebúriť sa proti tomu. Či už v prípade štrajkov, ale aj iných vecí. A týka sa to aj cien realít. Ak by napríklad došlo plošne k rastu cien nehnuteľností a pridali by sa k tomu aj médiá s našimi tvrdeniami, že všetko ide „hore“, po čase by zákazníci tento stav s tichým šomraním akceptovali. Tu by sa dalo nájsť pozitívum krízy, ktorá ich aspoň trochu naučila, že ceny nemusia neustále rásť. Jej ďalším odkazom je, že kúpa nehnuteľnosti nemusí byť za každú cenu dobrou investíciou.

Dávid Dereník (27) - absolvent Masarykovej univerzity v Brne v odbore aplikovanej matematiky od roku 2008 pracuje pre UniCredit Bank. Zaoberá sa najmä sledovaním dostupnosti bývania na Slovensku. K tomu patrí predovšetkým sledovanie vývoja cien nehnuteľností a jeho vplyv na bankové a makroekonomické prostredie. Práca to podľa neho nie je nudná, naopak, môže priniesť zaujímavé závery o tom, ako sa bude vyvíjať realitný segment na budúci rok.

Rozhovor vyšiel v prílohe TREND Extra reality, ktorá je súčasťou aktuálneho vydania TRENDU č. 47.

Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Deväť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.

Foto - Maňo Štrauch

  • Tlačiť
  • 15

Tagy nehnuteľnosti