Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Investori z predmestí

03.08.2004, 15:51 | Miro Sedlák | © 2004 News and Media Holding

Ceny starých bytov v Petržalke či Vrakuni rýchlo klesajú. Predávajú ich ľudia, ktorí si finančne polepšili a kúpili dom na vidieku.

  • Tlačiť
  • 4

Nedostatok stavebných pozemkov vo väčších mestách vyháňa záujemcov o bývanie v rodinných domoch na predmestia. Celosvetový trend si už našiel cestu aj na Slovensko.

Najbadateľnejšie je to v hlavnom meste, kde je voľných pozemkov najmenej a sú aj najdrahšie. Najväčšia kúpna sila v kombinácii s pomerne vysokým štandardom bývania robí z obcí v okolí Bratislavy atraktívne miesto na stavbu či kúpu rodinnej rezidencie.

Predmestia v ostatných končinách Slovenska sú na tom v porovnaní s metropolou horšie. Niežeby nebol záujem zo strany obyvateľov krajských miest sťahovať sa na blízky vidiek. Nižšia kúpyschopnosť ľudí v regiónoch a slabšia infraštruktúra obcí však investorov príliš neláka. Kto chce bývať v rodinnom dome na východ od Nitry, musí si výstavbu spravidla zabezpečiť sám. Mimo Bratislavy sa plošná výstavba satelitov príliš nenosí.

Lacnejšie pozemky, väčší pokoj, dochádzanie

Dôvodov, prečo obľuba vidieku stúpa, je viacero. Pozemkov, na ktorých rodinný dom môže vyrásť, je zatiaľ dostatok. Na rozdiel od väčších miest, ktoré sú zastavané na doraz, čo stavebnú parcelu robí pre väčšinu ľudí finančne nedostupnou. „Za peniaze, ktoré by človek zaplatil za pozemok na Kolibe, si pri troche šťastia postaví celý dom v dedine 15 kilometrov od Bratislavy,“ myslí si riaditeľ pre obchod a investície a.s. Tatra Real Bratislava Ľuboš Valach.

domy.jpg

Aj kvalita bývania v rodinnom dome je podľa klientov realitiek vyššia. „Únik z mesta za pokojom, relaxom, prírodou je jedným z motívov,“ nazdáva sa konateľ košickej s.r.o. G.I.C. Real Marián Vrábel. Vidiek im poskytuje krajšie prostredie na oddych, keď sa vrátia z práce z mesta. Rodinný dom zase viac priestoru ako štandardný byt v meste.

Človek, ktorý má záujem o takýto druh bývania, má podľa Ľ. Valacha 28 až 40 rokov, nadpriemerný príjem medzi 30- a 40-tisíc Sk mesačne a pracuje na strednej alebo vyššej manažérskej pozícii.

„Zvyčajne má rodinu, jedno alebo aj dve deti,“ dopĺňa. V meste pracuje aj po presťahovaní a do práce dochádza. Nehnuteľnosť financuje zvyčajne z hypotekárneho úveru. Podľa M. Vrábela je „hotovosť už dnes zriedkavá, viac ako štyri pätiny našich obchodov pomáhajú financovať banky“.

Dostupnosť a infraštruktúra

„Toto bývanie nie je pre každého,“ upozorňuje Ľ. Valach. Stále ostáva množstvo ľudí, ktorým bývanie v meste vyhovuje viac. A aj vlastníctvo menšieho bytu v metropole je pre nich istotou pohodlia, ktoré im každodenné dochádzanie z hoci aj neďalekej dedinky neprinesie.

„Chcú bývať v meste, pretože sa chcú večer zabaviť, ísť do divadla, sadnúť si na pohárik. Nechcú byť obmedzovaní šoférovaním či cestovným poriadkom pravidelných spojov,“ vysvetľuje Ľ. Valach. Na predmestia tak odchádzajú predovšetkým rodiny s deťmi.

Lokalitu si zvyknú vyberať podľa jasných kritérií. „Dostupnosť, dobudovaná infraštruktúra v obci, kvalita školy, občianska vybavenosť,“ vymenúva Richard Stanislavský, majiteľ trnavskej realitky Rich. Atraktivita dediny klesá úmerne so vzdialenosťou od mesta. A aj od toho, či je v obci dobudovaná kanalizácia, či je v nej materská a základná škola a aké má referencie.

Podľa Petra Wilda, konateľa Mestskej realitnej kancelárie, s.r.o., Trenčín, však v prípade menších miest hrajú rolu aj korene. „Väčšina obyvateľov Trenčína pochádza z blízkeho okolia. Pri sťahovaní na vidiek berú do úvahy aj to, odkiaľ pochádza ich rodina,“ nazdáva sa.

Obciam príchod nových obyvateľov vyhovuje. Nová výstavba je pre ich rozvoj kľúčová. „Investorom samosprávy spravidla vychádzajú pri tvorbe územného plánu v ústrety. Výstavba vilovej štvrte totiž zvyčajne znamená aj dobudovanie verejných priestorov,“ vysvetľuje Ľ. Valach. Okrem toho, čím viac obyvateľov budú obce mať, tým viac sa im ujde z daňového koláča, ak v parlamente prejde fiškálna decentralizácia. A viacej domov znamená vyššie príjmy z dane z nehnuteľností.

Najviac sa uteká z Bratislavy

V hlavnom meste začína byť blízky vidiek čoraz populárnejší. „Je cítiť, že istá skupina ľudí sa začína sťahovať do okolitých obcí,“ potvrdzuje Ľ. Valach. V ostatných dvoch rokoch vyrástlo podľa neho v okolí Bratislavy „niekoľko tisíc rodinných domov“.

Investori stavajú celé štvrte viliek, ktoré predávajú kúpychtivým obyvateľom mesta. Iní zasa kúpia pozemok, ktorý zhodnotia, urobia inžinierske siete a predajú klientom. Tí si už rodinný dom postavia vo vlastnej réžii. Dopyt po pozemkoch stúpa, za spomínané obdobie vyleteli ich ceny o tretinu.

Kým pred necelýma dvomi rokmi sa dal pozemok v obci vzdialenej do desať kilometrov od hlavného mesta kúpiť za 1 800 až 2 000 Sk za m2, dnes musí záujemca vytiahnuť často aj vyše tri tisícky.

 Napríklad bratislavská s.r.o. Pressburg Finance Group predáva stavebné parcely s inžinierskymi sieťami v šesť kilometrov vzdialenej Rovinke za 2 400 korún bez DPH za m2. To je však stále menej ako polovica toho, čo by záujemca zaplatil za pozemok v Bratislave. Pravda, ak by ho vôbec zohnal.

0408/60_valach.jpg

Práve Rovinka patrí medzi najžiadanejšie z bratislavských „predmestí“. Spolu s Kalinkovom, Mariankou, Ivankou pri Dunaji či Viničným vytvárajú okolo hlavného mesta prstenec dedín, kam sa Bratislavčania sťahujú najradšej.

Dôvod? Dobrý prístup do mesta, atraktívne okolie, prijateľná cena. Posledný faktor však už pomaly ale iste odpadáva. Cítiť to najmä na trojici bratislavských mestských častí Rusovce, Jarovce, Čunovo. „Aj tam sa to prepĺňa, pozemky sa míňajú,“ upozorňuje Ľ. Valach. Mesto sa rozširuje, aj keď už nie administratívne.

Byty, ktoré novopečení dedinčania uvoľnia, spravidla ponúknu na predaj. „A je ich dosť. V kombinácii s ostatnými faktormi, ako sú nenaplnené očakávania rastu cien nehnuteľností po vstupe do únie a racionálnejší výber kupcov, je to jeden z dôvodov poklesu cien starších bytov v menej atraktívnych bratislavských lokalitách,“ tvrdí Ľ. Valach.

Ceny panelákových bytov v Petržalke, Vrakuni či na Dolných honoch klesli od začiatku roka takmer o pätinu a klesajú ďalej. Práve na týchto sídliskách bývali ľudia, ktorých finančná situácia sa zlepšila a kúpili si rodinný dom na vidieku.

Z Košíc trochu...

Ani ostatné veľké mestá v SR sa tomuto trendu nevyhýbajú. V porovnaní s Bratislavou však ide o omrvinky. „Prvé lastovičky tu sú, no rozhodne nejde o exodus,“ hovorí M. Vrábel. Investorom sa do regiónov príliš nechce, obavy o nepredajnosť tovaru sú prisilné. „Výstavba satelitov v okolí Košíc je zriedkavosťou, investori sa orientujú skôr na zhodnotenie pozemkov a ich predaj záujemcom o individuálnu výstavbu,“ vysvetľuje M. Vrábel.

Košičania sa najradšej sťahujú do Barce, Ťahanoviec či Šebastoviec. Administratívne síce ide o košické mestské časti, fakticky sú to však obce na okraji mesta. Medzi solventnejšími klientmi sú vychytené Rozhanovce a Budimír, dedinky neďaleko druhého najväčšieho slovenského mesta.

„Je to logický vývoj. Voľné pozemky v meste sa dajú zrátať na prstoch, a tak kto chce stavať, musí stavať tam, kde je voľné,“ vysvetľuje M. Vrábel. Ceny parciel so sieťami závisia od spomínaného vzorca – čím bližšie do mesta, tým vyššia cena. „Pohybujú sa od tisíc do 1 500 Sk za m2, v meste je to dvoj- až trojnásobne viac,“ tvrdí M. Vrábel.

... zo zvyšku ešte menej

Približne rovnako zaplatí za stavebný pozemok aj ten, kto chce bývať v okolí Trnavy či Žiliny. Tam je však sťahovanie ešte zriedkavejšie. „Ide o jednotlivé prípady, o nejakom trende by som zatiaľ nehovoril,“ upozorňuje R. Stanislavský. Budúcnosť však vidí optimisticky. Obce nachádzajúce sa do desiatich kilometrov od „slovenského Ríma“ ako Modranka, Biely Kostol či Zavar po dostavbe fabriky Peugeot Citroën podľa neho ožijú.

Aj v Žiline sa zatiaľ stavia málo. „Ak sa to s automobilkami dobre skončí, vidím to veľmi pozitívne,“ myslí si Peter Voštenák, majiteľ žilinskej agentúry PV Reality. Žilinčania sa však podľa neho nesťahujú na vidiek preto, „lebo sú malomeštiacki a pohodlní“.

„Nechce sa im dochádzať do mesta za prácou, obce zatiaľ nie sú dostatočne vybavené, aby im poskytli dostatočný komfort,“ nazdáva sa. No keďže aj v Žiline je stavebných pozemkov málo, nebudú mať v budúcnosti na výber. P. Voštenák dáva najväčšiu perspektívu blízkym obciam – Trnovému, Višňovému, Rosine či Bytčici. Tie vyhľadávajú spolu so Závodím a okrajovou štvrťou Žiliny Budatínom klienti už teraz.

Trenčania bývajú podľa P. Wilda na vidieku o niečo radšej, aj keď „masovým odchodom“ to tiež nenazýva. Kubrica, Skalka nad Váhom Istebné či miestna časť Opatová nad Váhom sú už pod Sihoťom pomerne známe.

„Ľudia chcú byť mimo mestského ruchu, ale je to otázka priestoru a peňazí,“ hovorí P. Wild. Pozemky v okolí sú pomerne lacné, málokde stoja viac ako 800 Sk za m2. To je o tretinu až polovicu menej ako v Trenčíne. „Problém nie je ani dostupnosť, z okolitých obcí sa dá dostať do centra skôr ako zo sídliska na okraji mesta,“ dodáva P. Wild.

Foto – Miro Nôta, Milan Illík

  • Tlačiť
  • 4