Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Choroby nových bytov: detaily a ignorácia

30.10.2009, 00:10 | Ľuboš Mistrík | © 2009 News and Media Holding

Nedotiahnuté detaily a nekvalita sa opakujú v mnohých novostavbách

  • Tlačiť
  • 26

Jeremy Cristau je majiteľ veľkého bytu nad Bratislavou. Napriek tomu, že byt nekupoval v lacnom projekte, je nespokojný. Na priestrannej terase komentuje zle vyspádované dlaždice, ostré hrany fasády a dokrčené plechy. Prekážajú mu nedorobky a nekvalitná práca odvedená dodávateľmi, vo svojej kritike nešetrí ani developera a najmä jeho postoj k reklamáciám. Veľa ich totiž neuznal. Investor sa bráni a označuje klienta za neštandardného. Tu sa začínajú vzájomné obvinenia z ignorácie, neochoty a nafukovania drobností ústiace možno až do žaloby.

V hlavnom meste sa dnes odohrávajú stovky rovnakých príbehov. Developerov a ich klientov dobieha odvrátená stránka realitného boomu. Niekde zlyhal projektant pri kreslení dokumentácie, inde architekt nadradil formu nad obsah. Často sú za nedostatky zodpovední dodávatelia či hlavná stavebná firma. Alebo má hlavné slovo robotník, ktorý mnohé veci pokazí.

No klient byt kupuje od investora, a preto od neho očakáva aj ochotu pri odstraňovaní nedostatkov. Na druhej strane sú developeri sťažujúci sa na klientov, ktorí si byt prechádzajú s lupou na očiach a reklamujú detaily.

Aj keď je všetko v poriadku, ďalšia facka čaká pri doručení šeku na nájomné. Recepcia a fitnes v moderných komplexoch stoja nemálo. Zo splneného sna sa stáva tvrdá realita.

Odfláknuté

Novostavby bývajú nekvalitné z mnohých dôvodov. Práve preto klient byt ešte pred prevzatím prezrie a spíše preberací protokol. V ňom nedostatky spomenie a ďalšie dopĺňa priebežne počas bývania. „Štandardná doba na odstránenie sa pohybuje medzi dvoma až štyrmi týždňami,“ hovorí Peter Danihel z realitnej kancelárie Bond. Termín veľká časť developerov a ich dodávateľov aj dodržuje, hoci nie vždy je to možné.

Nočná mora nastáva, ak komunikácia medzi oboma stranami viazne a developer nie je ochotný nedostatky uznať. Spolieha sa na to, že hrozbu dodatočných nákladov na ich odstránenie oddiali až do zabudnutia. Veď ďalšie byty aj tak vypredá ešte pred kolaudáciou.

No v čase pádu realitného trhu je predaj v projektoch ťažký a závislý aj od referencií tak, ako to má na vyspelom trhu vyzerať. Developeri a ich dodávatelia sa musia snažiť, s odfláknutou prácou už neuspejú. A je z čoho vyberať. Podľa analýzy realitnej kancelárie Lexxus je v metropole vyše 1 600 nepredaných dokončených bytov. Vo všetkých sa možno prejsť a na vlastnej koži skontrolovať odvedenú prácu.

Projekty dokončované dnes by už mali byť dotiahnutejšie. Tak, aby obyvatelia nešli až tak ďaleko ako J. Cristau spomenutý v úvode a s ním aj niektorí obyvatelia 160-bytového projektu Slanec od Gruntu na Peknej ceste. Nedostatky v bytoch i spoločných priestoroch ich hnevajú natoľko, že spoločne plánujú podať na investora žalobu. Ak sa s nimi predtým nedohodne. Po tom, čo väčšinu z ich 40 pripomienok neuznal, si najali advokáta a znalca, ktorý má nezávisle posúdiť, kto má pravdu. Jedna z troch pripravovaných žalôb sa týka práve bytu Francúza, ten zastupuje aj ďalších obyvateľov.

novostavby1

Ivan Tonhauzer, konateľ spoločnosti G-Management, ktorá bola hlavným dodávateľom, tvrdí, že „klient podľa záznamov z reklamačného konania sám znehodnotil niektoré zariadenia a dlhodobo a koncepčne bráni riešeniu uznaných nedostatkov tým, že odmieta sprístupniť byt pre opravy“.

Žaloby a súdy

Advokát Peter Sikora z kancelárie Tögel Sikora & TL zastupujúci J. Cristaua vysvetľuje: „Ak sa nedohodneme, budeme od súdu požadovať, aby žalovaného zaviazal na odstránenie nedostatkov alebo na adekvátnu zľavu z kúpnej ceny bytu.“ A potvrdzuje aj tvrdenie investora, že J. Cristau nechce pracovníkov dodávateľa pustiť do bytu: Nie je ochotný byť stále naporúdzi a nechať sa vyrušovať. Podľa neho prestal svoj byt otvárať až po tom, čo všetky chyby spísal a z nich mu uznali len málo. Naopak, Grunt hovorí o vyše polovici uznaných. Najväčšie výhrady smerujú k zle vyspádovanej terase, pre ktorú má zatekať do izby pod ňou.

„Podstatná časť nedostatkov je odstránená, obyvatelia reklamujú už len kozmetické alebo skryté chyby,“ hovorí zástupca G-Managementu a dodáva, že „na stavbe máme vlastný tím ľudí, aby sme mohli promptne reagovať. Opravujeme dokonca aj nedostatky, ktoré náš subdodávateľ neuznal.“ Ale ak sa nedostanú do bytu, robiť nemôžu.

Miestni kritizujú aj spoločné priestory. Problémom sú najmä podzemné garáže, do ktorých podľa nich zateká. To investor nepripúšťa, vraj ide o zostatkovú vodu z áut.

Nedotiahnuté detaily sú chorobou mnohých novostavieb a reklamácie sprevádzajú nové projekty mesiace po kolaudácii. Dôvodom býva aj niekoľkomesačné meškanie stavebnej firmy. Developer chce termín kolaudácie dodržať, a preto sa posledné dokončovacie práce urobia tak rýchlo, ako sa len dá. Nepomáhajú tomu ani inak príjemné sankcie v zmluvách. Ak sa investor zaviazal, že v prípade porušenia termínov zaplatí pokutu, na termín dokončenia bude tlačiť ešte viac.

Vždy je niečo

Podobné problémy sa vyskytujú všade, hlavne v projektoch budovaných počas najväčšieho boomu. Vždy je nejaký problém, podotýka P. Danihel. Podľa neho je dôležité, ako sa k tomu postaví investor a či je ochotný uznať chybu. Horší prípad nastane, keď developerská firma pošle spoločnosť zriadenú len na účely jedného projektu do konkurzu a klienti sa práva nedočkajú. Aj to sa v časoch najväčšieho boomu dialo. A keďže bol na trhu nedostatok bytov, bývaniachtiví prepáčili developerovi aj pochybnú minulosť. Byty kúpili len podľa nákresov a spoľahli sa. No čo sa napríklad z papierov overiť nedá, je slabá zvuková izolácia od susedných bytov, ďalšia choroba nových projektov.

Jedno je isté. Každý developer chce čo najmenej odstraňovať, opisuje P. Danihel. Keď ide o tvrdenie proti tvrdeniu, odporúča obrátiť sa na znalca. Ten má právo aj na projektovú dokumentáciu a môže označiť, kto je za problémy zodpovedný. Či zlyhal projektant, stavebník alebo developer.

novostavby2

P. Sikora poukazuje ešte na jeden problém novostavieb, keď si investor ponechá priestory kotolne či upratovania vo vlastníctve ako nebytové. Podľa neho by mali byť spoločným vlastníctvom, aby sa nestalo, že firma bude kotolňou vydierať nespokojných. Ako však sám pripúšťa, „ide o pole neorané“, a nevie predpovedať, aký bude prípadný verdikt súdu.

Ovplyvňovanie

Priestorov sa investor ťažko vzdá. Prostredníctvom nich totiž môže ovplyvňovať dianie v dome. Na domových schôdzach má hlas aj za kobku pre metly a vedrá upratovačky a, prirodzene, hlasovať proti sebe nebude. Napriek tomu, že dohodnúť sa na spoločnom postupne je ojedinelé, v dvoch vchodoch Slanca sa to podarilo a pôvodnú správcovskú spoločnosť zo skupiny developera si obyvatelia zmenili. Výhodou pre nich bolo, že sa tu nekupovali byty na investíciu, také projekty totiž majú s účasťou na schôdzach problém.

Desiatky „špekulantských“ bytov boli napríklad v najväčšom bratislavskom komplexe – Koloseo. Dlho sa hovorilo o krádežiach v podzemných garážach. „Na začiatku sme ľuďom ponúkali strážnika, tí ho však pri celkových mesačných nákladoch okolo 80-tisíc korún odmietli,“ hovorí P. Danihel. Strážnu službu napokon obyvatelia schválili až po roku.

Správa budovy môže byť ďalším prebudením zo sna po nasťahovaní sa. V Troch vežiach na Bajkalskej developerské Cresco lákalo aj na fitnes v každej veži, recepciu či takzvanú miestnosť pre rodiny. Svoje slovo dodržalo, no viacerí sa zhrozili pri pohľade na preddavkové platby, keďže sú to spoločné priestory. Za trojizbový byt platia niekedy aj tristo eur, čo je so záťažou v podobe hypotéky priveľa. Zrejme aj preto sa mnohé byty objavili na sekundárnom trhu na predaj len krátko po skolaudovaní projektu. Aj na výšku poplatkov by mal záujemca hľadieť a spýtať sa investora.

V dobe pribúdajúcich skolaudovaných projektov a ubúdajúcich rozostavaných prídu aj do zlatej bane reálne skúsenosti. Klienti si byty ohmatajú a  spýtajú sa suseda, ako je spokojný. Situácia zaskočí mnohých developerov, ktorí sa spoliehali, že reálny život v ich projekte nikoho zaujímať nebude. No na trh prišli odlišné pomery a ľudia už nechcú, aby sa z vytúženého bývania stala stresujúca záležitosť. Na pamäti treba mať 5 200 bytov, ktoré sú dnes voľné v dokončených alebo rozostavaných nových projektoch. Vo všetkých si možno kvalitu overiť na vlastné oči.

Ilustračné foto - Profimedia.cz, Ľuboš Mistrík

  • Tlačiť
  • 26