Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Lacné byty sú stále pridrahé

02.07.2009, 11:28 | Ľuboš Mistrík | © 2009 News and Media Holding

Oslabenie stretlo aj low-cost, minuloročné ponuky neobstoja.

  • Tlačiť
  • 9

Luxusné byty, bývanie najvyššieho štandardu, nadštandardné bývanie. Slogany, ktoré sprevádzali bratislavský realitný trh v čase ošiaľu, ostávajú už len peknou spomienkou. Po prepade trhov prišla facka a z drahých bytov sa stávajú ležiaky. Počet kupujúcich žiadajúcich malé výmery za ceny, za ktoré prepáčia aj neatraktívnu lokalitu či najlacnejšie parkety, stúpa. To si nakoniec chtiac-nechtiac všimli aj developeri a pustili sa do prípravy lowcostových projektov.

No viacerí prišli neskoro. Ak by už bytovky stáli, mali by o záujemcov postarané. No zatiaľ v ich prípadoch namiesto múrov majú pred sebou len hrubú dokumentáciu. Iné sa síce ako low-end prezentujú, a za pravdu im dávajú aj líšky dávajúce dobrú noc pod oknami, cenami však možnosti kupujúceho nevnímajú. Záchranným kolesom môžu byť najmä komplexy od začiatku kreslené ako dostupné, ale aj tie treba cenovo prispôsobiť aktuálnej situácii. Najnižší segment nového bývania čakajú zmeny.

lowcost0609.jpg

Dnes...

Low-costov zatiaľ bolo v Bratislave len minimum. Možno si pod tým predstaviť bytovku v okrajovej lokalite – Podunajských Biskupiciach, na konci Petržalky či v okolí Slovnaftu. Developer používa lacnejšie parkety, umývadlá, menejkomorové okná, na fasáde je lacná omietka namiesto drahšieho obkladu. Hlavnou konkurenciou je starý byt, od ktorého sa odlišuje cenou len minimálne.

„Tento typ projektov tu stále bol, len sa o nich nevedelo,“ mieni Ján Palenčár zo spoločnosti Urban & Partner, ktorá predáva byty v prestavanej ubytovni Hydrostavu vo Vlčom hrdle. Práve táto rekonštrukcia na objekt Duohouse je jedným z najhlasnejších projektov nižšieho štandardu v Bratislave. Pritom ceny v bytovke nedávno propagovanej aj prostredníctvom súťaže v slovenskom týždenníku nie sú najnižšie. V prepočte na štvorcový meter vychádzajú najdrahšie dvojgarsónky na vyše 1 800 eur s daňou.

Ide ešte o low-cost? J. Palenčár argumentuje najmä konečnými cenami bytov, ktoré sa pohybujú od 34-tisíc eur po najviac 65-tisíc. Nové dvojgarsónky za – v prepočte – dva milióny korún v čase boomu v Bratislave neboli bežne dostupné. Ale nízka cena sa v areáli na skok od Slovnaftu podarila vďaka výmere, pohybujúcej sa medzi 18 až 35 štvorcovými metrami. A hoci práve konečná cena je pre klienta najdôležitejšia, mal by si ju aspoň pre orientáciu prepočítať na štvorec. Platí, že typický klient tohto segmentu má pripravenú určitú hotovosť a zrátané, koľko mesačne dokáže splatiť, preto sa zaujíma najmä o finálnu cenu. Dokáže potom odpustiť aj lacnejšie technológie a najnižší štandard vybavenia.

Hlavne nech má byt aspoň dve izby, nechce sa o spálňu deliť s kuchyňou. Aj preto sú v Duohouse najmä dvojgarsónky. Lacnejší byt aj banka skôr ohodnotí na skutočnú výšku kúpnej ceny, podľa ktorej napokon poskytne hypotéku. Na rozdiel od luxusných rezidencií, kde sa interná hodnota inštitúcie od predstavy developera odlišuje v dvojciferných percentách. Problém pri low-coste nastáva, keď banka skúma bonitu a schopnosť klienta splácať. O najlacnejšie bývanie majú záujem najmä menej solventní a pri súčasnom tvrdom posudzovaní príjmov uspieť nemusia. Kvôli nim treba hľadať alternatívne možnosti financovania a stláčať cenu ešte nižšie. Priestor na to existuje.

... zajtra...

Keď robil TREND na svojom internetovom portáli pred rokom anketu, čo čitatelia považujú za low-end, zvíťazila novostavba do 55-tisíc korún za štvorec, teda 1 822 eur. Čokoľvek výrazne pod túto hranicu sa zdalo nemožné. TREND vtedy pri zostavovaní ankety vychádzal zo štatistík Národnej banky Slovenska, podľa ktorej sa v druhom polroku 2008 bratislavské byty ponúkali za 2 019 eur.

Dnes by to dopadlo inak, priemerné ponukové ceny poklesli na hranicu predtým vnímanú ako lowendovú. A v hlavnom meste pribúda novostavieb za ceny okolo 1 600 eur. Príkladom je Perlička v Podunajských Biskupiciach či Dolce Vita vo Vrakuni. Pravda, ide o okrajové lokality, no ukazujú, kam ceny reálne klesli. Pritom nejde o najnižší typ low- -costov ako v prípade prestavaných ubytovní, kde ceny doteraz plávajú na vlnách ošiaľu minulého roka.

Podľa dnešných nálad na trhu by sa mali ešte len pripravované projekty ponúkať kdesi okolo 1 300 eur s DPH. Oproti aktuálnym najnižším cenám to znamená viac než desaťpercentný pokles, no dá sa dosiahnuť. Okrem nižšej sumy za pozemok, ktorý sa nachádza zväčša v priemyselnej lokalite, okrajovej štvrti či pod existujúcou polorozpadnutou budovou, developer usporí oproti strednému štandardu aj inde. „Na hrubej stavbe menej, ale desať až tridsať percent sa dá získať na pridružených prácach,“ hovorí Ľuboš Čema zo spoločnosti Iuris Group. Má na mysli najmä fasády bez obkladov, lacnejšie parkety či okná. No snahou developera je stále dosiahnuť podobnú návratnosť ako v projektoch najvyššieho štandardu.

Ďalšiemu zlacňovaniu nahráva aj situácia na trhu stavebnín a stavebných prác. Hranica celkových nákladov v hlavnom meste v čase zostavovania ankety stúpala kdesi od 30-tisíc korún za štvorcový meter, aktuálne hlásia developeri zníženie o 10 až 15 percent. Dnes sa teda so všetkými nákladmi vedia pri lacnom projekte dostať pod tisíc eur na štvorec. „Predajná cena nemôže byť príliš vyššia od starých bytov, tie sú najväčšia konkurencia,“ vnáša čísla do časopriestoru Roman Feranec, partner Gradial Investment Management. No stále treba dávať pozor na kvalitu vyhotovenia, ako aj dodržiavanie termínov.

... a pozajtra

Práve termíny štartu sú zatiaľ problémom viacerých projektov. Niekoľkostobytové Dúbravčice od Iurisu a Weonu na okraji mestskej časti ešte nemajú potrebné povolenia, podobne je na tom Grunt s lokalitou v Rendeze. Nezačali sa ani práce na ďalších prestavbách ubytovní – jednej na Vinohradoch a jednej pri dostihovej dráhe v Petržalke. Dôvodom pri prvých dvoch veľkých projektoch je najmä prekresľovanie. Projekty boli pripravované v čase boomu a najvyšších cien stavebnín. Aby uspeli dnes, konečná cena pre klienta musí smerovať nižšie, treba prehodnotiť aj vyhotovenie.

Navyše, trh nie je pripravený naraz absorbovať pôvodne plánované stovky nových bytov, nech sú v akejkoľvek cene. Preto Grunt štyri veľké domy prerobil na štrnásť menších, ktoré bude stavať postupne podľa záujmu. Potenciál lokality stále ostáva – tisíc bytov. Ambíciu siahať na ceny starých bytov a lákať najmä ľudí z Petržalky malo aj Cresco a Quinlan v projekte Južného mesta. Odvtedy ceny v panelákoch padli v niektorých prípadoch o tretinu, čo ťahá aj ich cenníky nadol. Úspechu segmentu pri zreálnených očakávaniach developerov nahrávajú aj banky. Tie takisto presedlali z drahých veľkometrážnych bytov na niečo menšie a dostupnejšie. Cez silno zatiahnuté úverové kohútiky predsa len kvapká, práve tu má lacný projekt najväčšiu šancu na úspech.

„Vidíme, že pri niektorých cenách to už ide, také plány podporujeme,“ hovorí Radoslav Jakab, šéf projektového financovania Slovenskej sporiteľne. Podľa neho viacerí developeri prichádzajú s projektmi, kde vedia cenníky nastaviť výrazne nižšie než predtým. Podmienka približne 30-percentného predpredaja a rovnakej výšky vlastných zdrojov však platí naďalej pre všetkých. Navyše, pre potrebu škrtania nákladov ide podľa R. Feranca o náročnejší segment než napríklad luxus. A i keď sú firmy pripravené siahať aj na svoje marže, vynahradia si ich množstvom bytov. „Radi by sme videli podobnú rentabilitu ako v iných projektoch,“ potvrdzuje Ľ. Čema. Svedčí to o tom, že aj pre developerov sú dostupné byty dobrý biznis.

Doteraz doň masívnejšie nešli pravdepodobne preto, že drahé bývanie sa predávalo a zarábalo viac, s minimálnymi starosťami. Dnes je vďaka eufórii nepokrytý najnižší segment a i keď mnohí kupujúci majú peniaze a túžia bývať, súčasná ponuka im nevyhovuje. Trh low-costu má budúcnosť, rozdielom oproti minulosti je prezentácia – developer sa nehanbí od začiatku priznať, že predáva najnižší segment. Bežná skúsenosť, keď sa pre nezáujem kupujúcich už v dokončenej bytovke rozdeľovali veľké štvorizbové byty na dva menšie a potom vznikli problémy so svetlotechnikou, by sa už opakovať nemala. Investori svoje projekty od začiatku stavajú na malých a dostupnejších bytoch. Ostáva zreálniť očakávania o cene.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

  • Tlačiť
  • 9

Súvisiace články

Developeri objavujú čaro lacných bytov

Cenovo sa „ľudové“ bývanie v Bratislave pohybuje okolo 50-tisíc korún za štvorcový meter 11

Kam až spadnú ceny bytov

Lacné bývanie v Bernolákove

V Bratislave postavia aj lacné byty

Realitní investori v pasci