Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom
Objednajte si denný súhrn správ
Vyberiete si len témy, ktoré vás zaujímajú.
Zasielanie newslettra kedykoľvek vypnete.

Lepší štandard za viac peňazí

28.06.2006, 10:24 | Miro Sedlák | Branislav Sobinkovič | © 2006 News and Media Holding

Ceny síce ďalej rastú, no silnejšia konkurencia zatlačila na kvalitnejšiu produkciu a komfortnejšie služby.

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 2

Klimatizácia, ABS, palubný počítač. Pred pár rokmi výlučne doména luxusných automobilov, v súčasnosti štandard vozidiel strednej triedy. A nikoho neprekvapuje, že sa udomácňuje aj vo výbave lacnejších áut.

Jednoducho, klient za rovnaké peniaze dostane viac ako predtým. Dôvod? Konkurenčný boj. Prirovnaním k vývoju automobilového priemyslu realitní makléri radi ilustrujú to, čo sa deje v biznise s novými bytmi na Slovensku.

V skutočnosti trh s novostavbami spravil len prvé kroky na dlhej ceste k stabilizovanej ponuke a cenám, uspokojivej kvalite a prozákaznícky orientovanému servisu.

Ceny rastú.

Vybrať si možno už dnes. Ponuka novostavieb na bývanie sa rozširuje, developeri sa o zákazníka začínajú biť. No trh stále nie je natoľko vyspelý, aby si budúci majiteľ mohol vybrať spomedzi hotových nových bytov. Kedy sa tak stane, v tom realitná brandža nemá úplne jasno.

Za prelomový rok označovala ten aktuálny. Jej vízia sa naplnila iba čiastočne. Dopyt stále výrazne prevyšuje ponuku, takže rezidenčné projekty majú minimálne problémy s odbytom. „Stále platí – čo sa postaví, to sa predá,“ hovorí riaditeľ realitnej a maklérskej agentúry Riešime bývanie Martin Čapo.

novebyty_benko.JPG

Neutíchajúci dopyt sa odráža na rastúcej cene bytov. Za dva roky v celoslovenskom priemere stúpli zhruba o tretinu. V Bratislave o viac než polovicu.

V súčasnosti v hlavnom meste sa začínajú na 30-tisíc korunách bez dane z pridanej hodnoty za štvorcový meter. V projektoch nižšieho stredného štandardu v neveľmi atraktívnych lokalitách.

Stredný segment v širšom centre nestojí menej ako 40-tisíc korún za štvorcový meter. A pri luxusných projektoch sa cena šplhá na niekoľkonásobok.

Napríklad J&T Real Estate sa nechala počuť, že byty v nábrežnom River Parku bude predávať za 120-tisíc korún za štvorec. Za bývanie v luxusnom komplexe Eurovea spoločnosti Ballymore Properties vytiahne klient z peňaženky približne rovnakú sumu, Orco Group chce Parkville predávať zhruba o šestinu lacnejšie. To, samozrejme, nemusia byť konečné ceny. Developeri si vypýtajú toľko, koľko im trh dovolí.

Na to, že ceny klesnú, sa ľudia ani pri čoraz väčšej ponuke nových bytov tešiť nemusia. V porovnateľných európskych mestách sú zhruba dvoj- až trojnásobné, Praha je drahšia o polovicu. V každom prípade, kupec za svoje peniaze dostane viac ako pred pár rokmi. Štandard porastie rýchlejšie ako ceny.

Bez okolkov.

Brandža sa zhoduje v názore, že sa konečne dá hovoriť o trhu s novým bývaním. Pravda, najmä pokiaľ ide o hlavné mesto. Mimo neho je ponuka podstatne skromnejšia.

Určité oživenie badať v regiónoch, v ktorých sa usídlili nové automobilové fabriky. No na Považí a v Trnave robia developeri a finančný sektor iba prvé, hoci odvážnejšie kroky.

Pribúdajúca konkurencia prináša spotrebiteľovi vítanú zmenu. Ešte nedávno bola jeho situácia podstatne menej priaznivá. Vďaka nulovej ponuke na hladnom trhu si developeri mohli diktovať podmienky. A robili to bez okolkov.

Najmarkantnejšie v oblasti financovania. Preddavkové platby boli vysoké, veľkú časť kúpnej ceny bolo treba zaplatiť dlho predtým, než sa vôbec začalo stavať. Developerovi tak stačilo investovať do pozemku a projektovej dokumentácie. Výstavbu financoval z peňazí klientov, ktorí ho týmto spôsobom zadarmo úverovali.

Komu sa to nepáčilo, musel si na nový byt nechať zájsť chuť. A tí, ktorí na drsné podmienky pristúpili, nemohli počítať s nijakou ochranou. Viacero projektov sa na prelome storočí nedostavalo vôbec, oklamaní zákazníci byty nikdy nevideli.

V lepšom prípade rozostavanú novostavbu po skrachovanom developerovi prevzala konkurencia. No potom sa výstavba zvyčajne výrazne oneskorila a predražila.

Banka = záruka.

Obrat nastal pred dvoma rokmi. Do hry vstúpili dovtedy váhajúce banky. Po vydarených skúsenostiach s komerčnými projektmi začali realitnému trhu viac dôverovať.

Prebytok likvidity sa rozhodli zhodnotiť v rezidenčnom segmente. A ukázalo sa, že spojiť rozbehnuté úvery na bývanie pre obyvateľstvo s projektovým financovaním bytových developerov bolo dobré rozhodnutie.

Navyše, na poli financovania komerčných realít je pomerne veľká tlačenica. Menšie banky, ktoré sú v poskytovaní developerských úverov nováčikmi, radšej vstúpili do segmentu, kde je priestoru dosť.

Banky priniesli do rezidenčného biznisu väčší poriadok. A lepšiu ochranu klientov. Pre nich je účasť banky na projekte dôležitá najmä z psychologického hľadiska, mieni riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia Ľuboš Čema.

Peňažný ústav by predsa nešiel do projektu, ktorý by predstavoval prílišné riziko. Možnosť, že by sa nedostaval, sa tak minimalizuje. „Rozmýšľajú spôsobom, že si banka projekt zanalyzovala a všetko je v poriadku. Takže je to v poriadku aj pre nich,“ vysvetľuje. Projekt, ktorý by nefinancovala banka, je v súčasnosti skôr rarita.

BYTY_24.jpg

So vstupom bánk do rezidenčného biznisu a ich súperením o úverovanie developerov sa zmenila zabehaná schéma pre koncového klienta. Podiel preddavku, ktorú musí skladať pri podpise zmluvy, na konečnej cene bytu, je čoraz nižší.

Väčšinu peňazí stačí developerovi zložiť pri kolaudácii. Preddavok sa pri súčasných projektoch pohybuje od desať do tridsať percent. Namiesto bežných 70 percent spred štyroch rokov.

„Horná hranica sa bude s nárastom novej výstavby ešte posúvať dolu,“ predpokladá vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová.

Klient sa zároveň ľahšie dostane k peniazom. Bezproblémový odbyt bytov je v záujme bánk. Úverom na bývanie získavajú nového dlhodobého zákazníka. Ak projekt financujú, záujemca môže získať výhodnejšie podmienky. Odpustia mu poplatky za poskytnutie úveru či znalecký posudok, prípadne mu znížia úrokovú sadzbu.

Marketing...

Okrem ľahšieho prístupu k financiám zápasia developeri o klienta aj inými spôsobmi. „Marketing bude agresívnejší,“ mieni výkonná riaditeľka slovenskej dcéry českej spoločnosti Sekyra Group Lucia Švecová.

Sekyra patrí medzi najväčších hráčov u západných susedov. Najmä odtiaľ prichádzajú domácim rezidenčným developerom zahraniční konkurenti. V Bratislave plánujú zúročiť skúsenosti, ktoré nadobudli na pražskom trhu s bytmi.

Vývoj v oboch metropolách je podľa L. Švecovej podobný. Akurát že Bratislava má troj- až štvorročné meškanie: „Ale trh rastie veľmi rýchlo.“ Zo slovenského koláča si plánujú odhryznúť aj ďalší českí hráči Geosan či Finep, ktorí majú v portfóliu niekoľko tisícok bytov po celej republike.

A Česi, pochopiteľne, nie sú spoza hraníc jediní, ktorých rast slovenského trhu zaujal. Presadiť sa chce napríklad írsky Ballymore, ktorý na bratislavskom nábreží stavia prvú fázu štvrte Eurovea s vyše dvesto luxusnými bytmi.

Najväčšie pripravované rezidenčné projekty

(2005 – 2010)

Názov

Počet bytov

Lokalita

Developer

Avizované trvanie výstavby

Priemerná cena
(Sk/m2
bez DPH)

Bergamon

1200

Bratislava II

Bergamon

III. 06 – III. 10

n

Koloseo

716

Bratislava III

BZ Group

II. 05 – I. 07

42 150

III Veže

633

Bratislava III

Cresco Development/Quinlan Private Golub

III. 06 – III. 10

50 000

Jégého alej

499

Bratislava II

Finep

I. 07 – III. 09

42 000

Jurský park

310

Svätý Jur pri Bratislave

Sibareal

III. 06 – III. 09

29 500

Eurovea I

250

Bratislava I

Ballymore Properties

II. 06 – III. 09

n

4Rest Tatry

205

Gerlachov

Gepark

II. 06 – I. 08

n

River Park

199

Bratislava I

J&T Real Estate

II. 06 – III. 08

n

Obytný súbor Staré grunty

175

Bratislava IV

Sekyra Group

III. 06 – II. 08

n

Parkville

99

Bratislava III

Orco Group

III. 06 – III. 08

100 000

PRAMEŇ: TREND Extra Reality , TREND Analyses Stavebný balík 2005 , dokumentácia TREND Analyses

Noví hráči a silní lokálni developeri prinášajú nový spôsob komunikácie s klientom. Využívajú prostriedky, ktoré boli donedávna rarita. Bilbordy, televízne spoty, direct mailing. Webové stránky, na ktorých klient nájde podrobné plány a efektné vizualizácie. Alebo napríklad vzorové byty.

„Väčšina klientov si byt len podľa pôdorysu sotva predstaví. Umožniť im vojsť do vzorového bytu, poprechádzať sa v ňom a ohmatať si ho je pre predajcu obrovská devíza,“ tvrdí riaditeľka realitky Bond Daniela Rážová. Jej firma je exkluzívny predajca sedemstobytového Kolosea, ktoré takýto koncept prinieslo medzi prvými. Developer, spoločnosť BZ Group, o zásahu do čierneho nepochybuje. „Polovica bytov je predaná,“ pochvaľuje si finančný riaditeľ Dávid Bořuta.

Pravda, reálne skúsenosti naznačujú, že v servise pre klienta majú developeri ešte čo zlepšovať. I drahšie byty sa často predávajú v hektickom tempe, záujemcovia dostávajú rozporuplné informácie. Chýba ústretovosť pri požiadavkách na dispozičné zmeny, výber vnútorného vybavenia sa obmedzuje na dve-tri alternatívy.

Rezervy v službách sa dajú sčasti vysvetliť malými skúsenosťami z náročných projektoch. Niektoré firmy ich riešia tým, že sa spoľahnú na externého predajcu. Aj tí sa však mnohokrát učia za pochodu.

... a kvalita.

Popri marketingu a servise musia developeri popracovať na kvalite. „Tá súčasná často nezodpovedá predajnej cene,“ myslí si vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab.

Jeho slová potvrdzujú skúsenosti Slovenskej obchodnej inšpekcie. I keď počet sťažností nepresahuje zopár desiatok ročne. Námestník ústrednej riaditeľky Ladislav Čeplík dodáva, že väčšinu reklamácií zvládajú klienti bez obchodnej inšpekcie, ktorá aj tak môže riešiť len ich malú časť.

Najčastejšie výhrady sa týkajú kvality stavebných prác, nedorobkov či nedodržania termínov dohodnutých v zmluve. Spotrebiteľ je náročnejší, viac pozná svoje práva, hovorí L. Čeplík: „A pri bytoch si dáva extrémny pozor, pretože ide zvyčajne o najväčšiu životnú investíciu.“

Teória hovorí, že na problémy s kvalitou je najlepší recept práve rastúca konkurencia. L. Švecová ako príklad spomína, že v strednom a nižšom segmente sa začnú častejšie používať drahšie materiály, ktoré sú v súčasnosti vyhradené pre tvoriaci sa luxusný segment. Kvalitnejšia sanita, odolnejšie parkety, drevené okná, mrazuvzdorná dlažba.

Kvalita sa nebude merať len cez použitý stavebný materiál a vnútorné vybavenie. Do hodnotenia projektu prehovorí lokalita, možnosti parkovania, naplánovaná zeleň, občianska vybavenosť. Alebo tiež nasadenie bezpečnostných prvkov – kamerového systému či recepcie s vrátnikom.

Súčasťou kvality bude aj niečo, čo architekti volajú morálna výnimočnosť stavby. „Aby po vyslovení názvu projektu hneď každý vedel, kde bývate,“ vysvetľuje M. Čapo. Myslí tým najmä atraktívne architektonické stvárnenie, ktorým sa bytové komplexy odlíšia nielen od starších, ale aj iných novopostavených budov.

Ilustračné foto – Vlado Benko

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 2

Súvisiace články

Výstavbu stále ťahá Bratislava

Nové projekty pribúdajú najmä v regiónoch so silným strategickým investorom

Banky na bytoch zarobia dvakrát

Byty: Správny smer

Slováci, za Dunaj!

Hľadá sa kancelárske centrum Bratislavy

Realitná inzercia

Ponuka bytov v projekte Tri Veže

Ponuka bytov v projekte Tri Veže HERRYS ponúka na predaj byty v rezidenčnom projekte Tri Veže. Pohodlné bývanie v centre diania - fitness, 24 h recepcia. Pozrite si našu ponuku bytov.

Projekt Nový Ružinov 3. fáza

Projekt Nový Ružinov 3. fáza HERRYS exkluzívne ponúka na predaj nadštandardne vybavené byty a apartmány v 3. fáze úspešného projektu Nový Ružinov. Kuchynská linka so spotrebičmi v cene.

Hypokalkulačka na výpočet hypotéky s RPMN

Hypokalkulačka na výpočet hypotéky s RPMN Poradíme vám ako vybaviť výhodnú hypotéku bez stresu a námahy. Úverové ponuky zo všetkých bánk vám pripraví hypotekárny broker zo spoločnosti Smart Brokers.

POSLEDNÉ DVA BYTY ZA ZVÝHODNENÉ CENY!KRAMÁRE

Moderná novostavba na Kramároch. Výborná príležitosť na bývanie v lukratívnej lokalite. Všetky informácie o projekte Vám poskytneme v našej RK.

Prenájom kancelárií CBC 3|4|5 Karadžičova

Prenájom kancelárií CBC 3|4|5 Karadžičova Kancelárie štandardu A v budovách so zelenou - BREEAM certifikáciou. Reprezentatívne priestory, výhodná lokalita, maximálne pohodie, široká paleta služieb.

Realitná kancelária a hypotekárne centrum

Realitná kancelária a hypotekárne centrum Vaše úvery a nehnuteľnosti riešime ako naše vlastné. Vaša spokojnosť a vaše odporúčania sú základom nášho úspechu.

Alej Hrušov

Alej Hrušov Predaj stavebných pozemkov s kompletnými IS na výstavbu rodinných domov, pozemky od 500 - 1200 m² v peknom prostredí dunajskej hrádze v Kalinkove.

Bývajte pri Bojnickom Zámku na top adrese.

Bývajte pri Bojnickom Zámku na top adrese. Na predaj vynikajúco riešený, štýlový 4izb. byt s terasou. Situovaný na prestížnej adrese, Pribinova ulica, v projekte KONDOMÍNIUM v Bojniciach.

Pridať inzerát