Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Nákladným opravám možno predísť permanentnou údržbou

02.03.2004, 11:19 | Miro Sedlák | Martina Kláseková | © 2004 News and Media Holding

  • Tlačiť
  • 0

avipanelyy.jpg

Bytové domy sa na Slovensku opravujú spravidla až vtedy, keď sa niečo pokazí. Zateká strecha či obvodové plášte, nechodí výťah alebo „odídu“ rozvody. Takýto prístup síce v konkrétnom prípade stojí menej, v dlhodobom horizonte však naň majitelia bytov a nebytových priestorov doplatia. Finančne, zvýšenými zdravotnými a havarijnými rizikami i znížením vlastného pohodlia.

Permanentná údržba je vždy najlacnejší aj najzodpovednejší spôsob, ako sa o svoju nehnuteľnosť starať. Dá sa to prirovnať k preventívnym zdravotným prehliadkam – čím zodpovednejšie človek pristupuje k svojmu zdraviu, tým menej zaplatí za lieky a čas, ktorý nepremaróduje, môže využiť efektívnejšie. Aj dom, o ktorý sa jeho majitelia starajú, je zdravší, krajší a komfortnejší.

Nezdravý prístup

„Obyvatelia slovenských bytových domov si to, žiaľ, nie vždy uvedomujú,“ konštatuje riaditeľka bratislavskej s.r.o. Inštitút bývania Jarmila Zapletalová. Takýto prístup však nepovažuje „za najšťastnejší, pretože nestarať sa o svoj majetok znamená vyhadzovať von oknom vlastné peniaze“.

Napokon, aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prikazuje vlastníkom „udržiavať dom v prevádzkyschopnom a bezpečnom stave“. Zanedbaná údržba skôr či neskôr vedie k porušeniu jedného i druhého.

Dôležitá úloha je na pleciach firiem, ktoré obytné budovy spravujú. „Ich úlohou je dostatočne svojim klientom vysvetliť, prečo sú opravy nevyhnutné a že nie všetky zvýšenia poplatkov idú do vrecák správcov,“ hovorí predseda Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimír Sekanina.

Svojho správcu musí mať každá budova na Slovensku. Správa budov sa nazýva facility manažment a zahrnuje záležitosti od administratívneho zabezpečenia a finančného manažmetu cez zabezpečenie požiarnej ochrany až po samu správu a opravu budov. Robí to buď špecializovaná firma, alebo spoločenstvo vlastníkov bytov – či už svojpomocne alebo si na to najmú profesionálov.

Nedostatok profesionálov

„Ozajstní profesionáli, ktorí sa venujú správe budov, sa však na Slovensku dajú spočítať na prstoch,“ myslí si predsedníčka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov v SR Zdenka Jurčáková. Podľa dekana Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušana Petráša je na Slovensku facility manažment „iba v plienkach“. Mnohé správcovské firmy sú podľa neho nedostatočne vybavené, často ani nemajú záujem o nič iné ako zinkasovanie poplatkov a zabezpečenie len nevyhnutných potrieb domu a jeho majiteľov.

„Niektorí si myslia, že táto činnosť sa dá realizovať »jednochlapovou firmou«, ale facility manažment je náročný biznis pre profesionálov,“ zdôrazňuje D. Petráš. Aj V. Sekanina pripúšťa, že „medzi správcami sa nájde kadekto“. Podľa J. Zapletalovej sú najlepšími príkladmi niektoré bytové družstvá, „z ktorých mnohé sú len vytnelované škrupinky“.

0403/24zapletalovaAA.jpg

Slovenský zväz bytových družstiev sa pritom dlhodobo snaží presadiť, aby správu budov mohli vykonávať iba licencované subjekty. Zatiaľ neúspešne. Podľa Z. Jurčákovej však spoločenstvá „dokážu vykonávať správu budov minimálne tak profesionálne ako väčšina správcov“.

Základné kroky

Neprofesionálni správcovia ignorujú dlhodobé plánovanie a nijako neprispievajú k zveľaďovaniu bytového fondu a jeho obnove. Práve plánovanie je kľúčové. Vlastníci sa na údržbu a obnovu spoločných priestorov musia dôkladne pripraviť. „Najdôležitejšie je správne diagnostikovanie technického stavu domu a analýza jej výsledkov,“ približuje prvý krok riaditeľka bratislavského výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb VVÚPS-NOVA, s.r.o., Zuzana Sternová.

Majitelia by sa v tomto mali spoľahnúť na odborníkov. Znalecké vypracovanie štúdií nie je lacné, je však nevyhnutné. „Vlastníci bytov by do práce znalcov nemali vôbec zasahovať, pretože môžu viac pokaziť, ako pomôcť,“ myslí si Z. Sternová.

Analýza má obnažiť reálne potreby, s ktorými sa vlastníci pri obnove bytového fondu stretnú. Tá sa týka spoločného majetku, predovšetkým strechy, plášťov, balkónov a technických zariadení budov. Jej súčasťou by mal byť aj energetický audit budovy, ktorý by mal spresniť energetickú náročnosť a navrhnúť možnosti jej zníženia.

Priority a zabezpečenie peňazí

Ďalšou fázou je stanovenie potrieb. Prepočty nákladov na jednotlivé riešenia ukážu, na čo vlastníci bytov reálne majú. „Vlastníci si musia určiť priority, ktoré potrebujú akútne riešenie,“ navrhuje J. Zapletalová. Snažiť sa skresať náklady na nesprávnom mieste sa však nemusí oplatiť. Sumarizáciou finančnej náročnosti jednotlivých riešení a ich kombinácií spravidla vzniká niekoľko variantov, z ktorých potom vlastníci vyberú ten najvhodnejší.

Poslednou prípravnou fázou je zabezpečenie financovania celého projektu. Najjednoduchším nástrojom je zabezpečenie vlastných prostriedkov – jednorazovo alebo zvýšenými vkladmi do fondu opráv. Ekonomická realita však dovolí takto prefinancovať iba časť nákladov. Suma, ktorá je potrebná na obnovu, vychádza totiž podľa prepočtov rezortu výstavby na štyristo- až šesťstotisíc korún na jeden byt. To si nemôže dovoliť každý.

Ďalšie možnosti ponúka štát prostredníctvom dotácií na odstránenie systémových porúch a výhodných pôžičiek zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Bankový sektor túto príležitosť zatiaľ iba začína objavovať. Vo väčšej miere sa dokázala presadiť iba Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava.

Kto to urobí

Po príprave si treba vybrať zhotoviteľa celého projektu. Ideálne je vypísať výberové konanie a rozhodnúť sa pre najvýhodnejšiu ponuku. Pri všetkých fázach je dôležitá intenzívna komunikácia medzi vlastníkmi a správcom budovy. Po obnovení budovy svoj význam nestratí, práve naopak. Komplexná obnova sa musí snúbiť s permanentnou a pozornou údržbou budovy, aby sa predišlo ďalším veľkým investíciám.

Foto – Miro Nôta

  • Tlačiť
  • 0

Diskusia (0 reakcií)