Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Nových bytov v Bratislave je kriticky málo, ceny môžu rásť opäť dvojciferným tempom

22.01.2020, 09:03 | vp | © 2020 News and Media Holding

Pokrízový výpadok výstavby bytov sa na Slovensku ďalej prejavuje. V Bratislave sa minulý rok znížil objem voľných bytov v novostavbách pod hranicu dvoch tisícov. Analytici Bencont upozorňujú, že ceny budú v súvislosti s nedostatočnou ponukou ďalej rásť. Situácia sa navyše zhorší, ak sa nezačne s dostatočnou výstavbou.

  • Tlačiť
  • 82

Minulý rok sa pre realitný trh v Bratislave niesol v znamení rekordného poklesu ponuky bytov v novostavbách a tým spôsobeným nárastom cien na historické maximá.

Priemerná jednotková cena sa podľa údajov Bencont Investments prvý krát vyšplhala nad 3-tisíc eur za štvorcový meter a tým pádom prekonala predošlý predkrízový rekord z roku 2008.

Ponuka v novostavbách klesla pod dvetisíc voľných bytov. To je najmenej, odkedy sa v Bratislave tento trh začal začiatkom minulého storočia vôbec rozvíjať.

„V blízkej dobe výrazné rozšírenie ponuky nepredikujeme a pomaly si preto treba zvykať, že nové byty v centre mesta budú stáť 5-tisíc eur na meter štvorcový, byty v širšom centre prekonajú 3 500 eur a byty v okrajových lokalitách sa dostanú na 3000 eur za štvorcový meter,“ tvrdí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Podľa R. Bruchánika tento rok dôjde k ďalšiemu zvyšovaniu cien a nie je podľa neho vylúčené, že opäť dosiahne dvojciferný nárast.

Trhové protiklady

Ku koncu roku 2019 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 2 047 voľných bytov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku, kedy počet voľných bytov predstavoval len 1 732, tak po dlhej dobe došlo k nárastu ponuky. Prírastok nových bytov registrovala aj realitná kancelária Lexxus. 

Za týmto rastom stál najmä projekt Ovocné sady, ktorý ponuku voľných bytov rozšíril o 269 bytov (pričom ďalších 281 bytov sa za štvrtý kvartál predalo). Medzi ďalšie projekty s väčším prílevom bytov sa radili Vydrica a ďalšie etapy projektov Galvaniho dvory, Nuppu alebo Jégého alej.

Ovocné sady (vizualizácie)Zdroj: JTRE

Aj napriek prvému medziročnému rastu ponuky od roku 2017 je počet voľných bytov na trhu stále nedostatočný. Súčasná ponuka predstavuje zhruba 40 percent ponuky z rokov 2016 až 2017 a 65 percent ponuky z rokov 2012 až 2014, kedy bol realitný trh v Bratislave na svojom dne.

„Takto nízka ponuka spojená so stále vysokým dopytom spôsobili v roku 2019 nárast ceny nad 3-tisíc eur za štvorcový meter, pričom ku koncu roka sa vyšplhala dokonca až na 3 237 eur za m². Ceny novostavieb v Bratislave sa tak za minulý rok zvýšili o 11,3 percenta,“ hovorí R. Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. 

Byty v očakávanom projekte Ovocné sady od J&T Real Estate sa v priemere cenovo pohybovali na úrovni okolo 2 500 - 2 700 eur za m², čím sa sa radili medzi najlacnejšie projekty v Bratislave.

Voľné byty v novostavbách v Bratislave (4. kvartál 2019)
Obvod počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
BA I 150 80,28 5 614 357 946
BA II 883 57,97 2 947 162 079
BA III 405 76,27 3 438 257 232
BA IV 292 76,1 2 910 231 688
BA V 317 69,73 3 153 215 560
Bratislava 2 047 67,63 3 237 210 140
Zdroj: Bencont

Masívny predaj v podobe viac než 280 bytov za prvé dva mesiace podľa Bencontu ukazuje, že štartovacie byty s nižšou cenou sú aj napriek okrajovej lokalite v rámci Bratislavy veľmi žiadané. 

Projekt Vydrica v centre mesta naopak prišiel s rekordne drahými bytmi, kde priemerná cena presahuje 6-tisíc eur za m². Aj pre tento projekt sa tak priemerná cena ponúkaných novostavieb v Starom Meste dostala na úroveň 5 614 eur za m².

Menšie novostavby

Priemerná rozloha voľných novostavieb predstavovala ku koncu minulého roka bola 67,63 m², čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku predstavuje pokles o 3,5 m².

Spôsobili to nové projekty, ktoré na trh priniesli najmä malé byty s priemernou rozlohou 55,27 m². S poklesom priemernej rozlohy došlo k miernemu pádu priemernej absolútnej ceny na 210-tisíc eur.

V štvrtom kvartáli minulého roku sa predalo 835 bytov v bratislavských novostavbách. Tak, ako pri voľných bytoch, došlo i tu k nárastu oproti predchádzajúcemu štvrťroku, keď bolo predaných 638 jednotiek.

Vizualizácia projektu VydricaZdroj: Vydrica Development

Nárast spôsobil najmä spomínaný projekt Ovocné sady. Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 2 857 eur za m², čo medziročne predstavuje nárast o päť percent. Priemerná rozloha predaných bytov drasticky klesla na 53,97 m² zo 67,14 m² a s ňou došlo takisto aj k poklesu priemernej absolútnej ceny zo 183- na 153-tisíc eur.

„Prudký pokles priemernej rozlohy súvisel s tým, že až 70 percent predaných bytov v Bratislave predstavovali jedno a dvojizbové byty. Masívny predaj malých bytov spôsobila najmä nová ponuka, ktorá priniesla predovšetkým malé byty a medzi nimi aj byty do 100-tisíc eur. Také novostavby sú v Bratislave v súčasnosti už takmer neexistujúce a dopyt po nich je pre nízku cenu prirodzene veľmi vysoký,“ opisuje R. Bruchánik.

Vývoj ako v Prahe

Podľa analytika sa počas roku 2019 sa v Bratislave udialo to, čo v rokoch 2017 a 2018 s realitným trhom v Prahe. „Počet projektov so stavebnými povoleniami sa vyčerpal a komplikovaný, veľmi zdĺhavý proces vybavovania nových povolení nedovolil výstavbu ďalších projektov. Počet voľných bytov konštantne ubúdal, až kým nedosiahol dno a v dôsledku nízkej ponuky nastal prudký cenový rast vysoko presahujúci všeobecný cenový rast v ekonomike teda infláciu,“ hovorí.

Predané byty v bratislavských novostavbách (4. kvartál 2019)
Počet izieb počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH (€) priemerná absolútna cena s DPH (€)
1 185 31,86 2 897,87 89 439,90
2 403 47,3 2 825,11 133 797,95
3 186 74,19 2 796,49 205 315,41
4 58 105,82 3 086,95 324 427,45
5 1 169,4 4 409,20 746 918
Celkový súčet 835 53,97 2 857,05 153 167,51
Zdroj: Bencont

Koncom vlaňajška spomedzi všetkých voľných bytov v Bratislave len osem percent dosahovalo jednotkovú cenu 2 500 eur za m² a len 35 percent sa zmestilo do kategórie pod 3 000 eur za m². „Kupujúci sa tak musia obracať na sekundárny trh, no ani ten pri priemernej cene 2 700 eur za m² nepredstavuje omnoho lacnejšiu alternatívu,“ dopĺňa analytik.

Dostupnosť bývania sa tak výrazne zhoršila. Podľa Bencontu, ak nebude tento problém v najbližšej dobe vyriešený, bude brániť ďalšiemu rozvoju Bratislavy. Vďaka nízkym úrokovým sadzbám je investícia do nehnuteľností stále veľmi výhodná a veľkým množstvom kupujúcich preferovaná oproti prenájmu. Chýbajú však štartovacie byty a byty v strednej cenovej kategórii. Mladí ľudia, ako aj stredná trieda obyvateľstva, sa musia obracať na alternatívy mimo Bratislavy.

Veľké projekty, ktoré by ponuku rozšírili práve o najpotrebnejšie byty sú v štádiu prípravy, no ide o proces, ktorý môže trvať ešte roky. Rozvoju bývania v meste by značne pomohlo vypracovanie nového územného plánu, no podľa odhadov hlavného mesta to môže trvať ešte osem až desať rokov.

  • Tlačiť
  • 82

Tagy Bencont Investments