Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Radová výstavba pod taktovkou pamiatkarov

22.06.2017, 05:01 | Martin Marec

Projekt Záhrady Devín dostal konečne po mnohých rokoch reálne kontúry i prvých obyvateľov. Prichádzame do západnej časti Bratislavy v katastrálnom území Devína na okraji obce, severozápadne od dnešného zastavaného územia mestskej časti. Zároveň sa nachádzame v ochrannom pásme Chránenej krajinnej oblasti Malé Karpaty a na hranici pásma prírodnej pamiatky Devínska lesostep.

  • Tlačiť
  • 8

Rande s realitou - menu:

Vstupom do novo zastavaného územia sa pred nami začne odvíjať prvý rad nízkopodlažných rodinných domov s bytovými jednotkami, ktorý lemuje priľahlá novovybudovaná miestna komunikácia. Na ňu nadväzuje aj druhý rad rovnakých domov, ktorý je situovaný o vrstevnicu vyššie. Mali sme možnosť vidieť jeden neobývaný holobyt a so súhlasom majiteľky a v jej prítomnosti sme nahliadli aj do jedného zariadeného bytu.

Dopravná dostupnosť

Novo zastavané územie je ľahko dostupné z komunikačnej siete mestského významu. Je prístupné jedným vjazdom a výjazdom z Devínskej cesty, ako aj o úroveň vyššie položenej Lomnickej ulice.

Záhrady Devín - príjazd z Devínskej ulZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Záhrady Devín - výjazd na Devínsku ulicuZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Pred začiatkom realizácie stavebných prác sa na základe požiadaviek Krajského pamiatkového úradu realizoval v lokalite rozsiahly archeologický prieskum. Potvrdilo sa ním, že zázemie hradu Devín siahalo pomerne ďalej ako uvádzali doterajšie štúdie a zistenia. Výsledkom je, že sa na tomto území našlo množstvo dobových artefaktov vrátane kostrového nálezu.

Záhrady Devín - v lokalite prebiehal archeologický výskumZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Slovo pamiatkarov

Vzhľadom na jedinečnosť tejto lokality mali pamiatkari rozhodujúce slovo aj pri formovaní budúcej podoby bytového komplexu. Vyjadrovali sa k architektúre stavieb, najmä fasád a oplotení. Projektanti a stavebník preto museli napríklad pri fasádach akceptovať ako obkladací materiál iba lícové tehly a to v odporúčaných farebných odtieňoch.

Záhrady Devín - obklad z lícových tehálZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Pri kreslení oplotenia museli zase zabudnúť na betón. Prípustné bolo len oplotenie z kamenných gabiónov. Napriek mnohým podmienkam, ktoré si kládli pamiatkari, si myslíme, že tento ich prístup mal pozitívny vplyv na stavbu ako takú.

Záhrady Devín - oplotenie z gabiónovZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Architektúra

Projekt Záhrady Devín je vhodne a citlivo osadený prostredia, pričom kopíruje jestvujúci terén. Orientovaný je na južnú svetovú stranu s intenzívnym slnečným svitom. Byty a stavby sú navrhnuté s výhľadmi na tok Dunaja a hrad Devín.

Výška objektov 7,5 m je primeraná a postačujúca. Vzdialenosti medzi objektmi sú dostatočné na to, aby nebolo narušené súkromie susedov.

Záhrady Devín - rozostupy medzi objektamiZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Projekt tvorí 22 samostatne stojacich rodinných domov a v každom z nich sa nachádzajú tri samostatné bytové jednotky. Všetky domy majú jedno podzemné podlažie a dve nadzemné podlažia. Zastrešené sú ustupujúcimi pultovými strechami. Vstupy do bytov sú z terénu.

Záhrady Devín - vstup z terénuZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Byty sú prevádzkovo riešené oddelene, každý sa nachádza na samostatnom podlaží so samostatným vchodom. Dve tretiny zo 66 bytových jednotiek tvoria štvorizbové byty (106 až 108 m2) so záhradkami a zvyšok veľkorysé trojizbové byty (96 m2) s terasami.

Záhrady Devín - Dom s tromi bytmiZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Na prízemnom podlaží sa nachádza štvorizbový byt, polozapustený v teréne s najväčším prislúchajúcim pozemkom. Má veľmi dobrú dispozíciu s prepojením na pozemok z obývacej izby a druhej izby.

Záhrady Devín - prechod do predzáhradkyZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Na prvom nadzemnom podlaží je situovaný druhý štvorizbový byt s oknami na všetky strany, s obývačkou a terasou na teréne orientovanou na severnú stranu. K bytu prislúcha aj malá časť pozemku RD.

Záhrady Devín - malý pozemokZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Trojizbový byt na druhom nadzemnom podlaží má strešnú terasu. K bytu nie je pozemok. Do bytu je vstup cez prvé nadzemné podlažie, a to nie veľmi veľkorysou vstupnou halou (1,5 m x 1,35 m) a úzkym schodiskom (šírka 1,1 m). Dispozične je byt veľmi dobre riešený, len vstup je stiesnený, čo môže byť pri sťahovaní trochu problém.

Spoločné priestory

K bytom sa vchádza z komunikácie spoločnou bránkou, pred ktorou sú umiestnené poštové schránky, vodomerná šachta a stojisko kontajnerov.

Záhrady Devín - vodomerná šachtaZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Na hranici pozemku sú osadené tri plynomery, ktoré zabezpečia meranie spotreby plynu pre jednotlivé byty. Z verejnej komunikácie, bez potreby vstupu na súkromný pozemok, sú dostupné aj tri elektromery.

Záhrady Devín - poštové chránky, vodomerná šachta a stojisko kontajnerovZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Od bránky vedie schodisko do bytu na prvom nadzemnom podlaží, smerom dole k ďalším dvom bytom a pivničným kobkám (2 m2). Každý byt má vlastnú pivnicu so samostatným prístupom z exteriéru. Nie sú murované, ale tvoria ich ľahké hliníkové konštrukcie.

Záhrady Devín - pivničná kobkaZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Byty

Byty majú vyšší štandard vybavenosti. Sú veľmi dobre dispozične riešené a presvetlené vďaka vhodnej veľkosti okenných otvorov a orientácii do všetkých svetových strán. Majú vyhovujúcu veľkosť a štvorizbové byty dokonca aj dve kúpeľne.

Nosná konštrukcia domov je zo želeobetónového stenového systému. Deliace priečky s hrúbkou 115mm sú z keramických tehál.

Záhrady Devín - dispozícia bytuZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Povrchové úpravy sadrovými omietkami boli realizované v dobrej kvalite bez zjavných nedostatkov. Zdôrazňujem, videli sme len holobyt.

Každý byt má samostatný zdroj tepla - plynový kondenzačný kotol s nainštalovaným podlahovým kúrením v celom byte. Vyústenie spalín a prívod vzduch je z každého bytu riešený samostatne nad strechu.

Záhrady Devín - kotolZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Do kuchyne je na varenie a pečenie privedená len elektrická energia, ale počas výstavby bolo možné v rámci klientskych zmien priviesť do kuchyne aj prívod plynu.

Okná sú hliníkové s izolačným trosklom. Chránia ich vonkajšie exteriérové žalúzie, elektricky ovládateľné.

Záhrady Devín- okná so žalúziamiZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Dverné otvory boli pripravené na inštaláciu drevených obložkových zárubní. Vchodové dvere sú bezpečnostné, termoizolačné a vhodné do exteriéru.

Záhrady Devín - zárubneZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Byty majú vybudovanú aj prípravu na klimatizáciu. Rozvody sú pripravené aj na dodatočné zapojenie klimatizačnej jednotky do vopred určeného miesta na osadenie. Ovládací panel na regulovanie teploty v byte sa nachádza spolu s videovrátnikom pri vchodových dverách.

Záhrady Devín - klimatizačné jednotkyZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Je možné, že na juh orientované predzáhradky bytov 1. PP a terasy bytov 2. NP nebudú môcť byť v letnom období naplno využívané počas dňa, ale len podvečer, keď zájde slnko. Vtedy sa ocení severná orientácia terasy bytu na 1. NP. Na utlmenie slnečných lúčov slúžia nainštalované markízy nad terasami bytov, ktoré patrili k štandardu vybavenosti.

Záhrady Devín - markízaZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Exteriér

Fasády domov sú z kontaktného zatepľovacieho systému z minerálnej izolácie. Realizácia povrchovej úpravy silikátovou omietkou podľa našich zistení vykazuje nedostatky. Ide najmä o nerovnosti a zvýraznené obrysy jednotlivých izolačných panelov. Nárožia budov, rohy ostení a nadpražia otvorov sa musia upravovať omietacou lištou so sklotextilnou vystužovacou mriežkou. Žiaľ, v niektorých prípadoch táto mriežka nebola zaomietaná a presvitala.

Záhrady Devín - nedostatky fasádyZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Prostredníctvom niektorých ďalších detailov sme vnímali, že projekt zasiahla vlna rozmachu stavebnej výroby s problémom nedostatku kvalitných stavebných robotníkov a remeselníkov. Výsledkom je napríklad nekvalitne inštalované zvlnené oplechovanie plechu na atike alebo nevhodne ukončený styk betónového schodiska s oporným múrom.

Záhrady Devín - tmelenie schodiskaZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Na druhej strane sa projektanti „pohrali“ aj s exteriérovými úpravami tak, aby zohľadňovali štandard bývania v lepšej lokalite. Práce sú zrealizované v dobrej kvalite s použitím materiálov vyššieho štandardu. Na mysli máme najmä zámočnícke konštrukcie ako zábradlia terás, interiérové schodisko, deliace steny či plotové bránky, ktoré sú chránené proti korózii pozinkovaním.

Záhrady Devín - zvlnené oplechovanie atikyZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Parkovanie

Parkovanie pre obyvateľov je zabezpečené na vonkajších 148 parkovacích miestach. V cene každého kupovaného bytu sú zahrnuté dve parkovacie miesta. V katastri nehnuteľností sú zapísané so samostatnými parcelnými číslami, čo v budúcnosti môže uľahčiť vykonávanie majetkoprávnych zmien.

Záhrady Devín - parkovanieZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Parkovacie miesta sú vybudované iba v exteriéri, a to priamo na novo vybudovaných prístupových komunikáciách, čo považujeme možno za menšie mínus projektu. Dôvodom je, že parkovacie stojiská sa nachádzajú na povrchu a nie sú tu vybudované ani kryté garáže. Projektu by pomohlo, ak by bol pre celé záujmové územie vybudovaný parkovací dom.

Bonusy

Developer zazmluvnil pre obyvateľov novej zóny správcu. Bude sa starať o zimnú údržbu, kosenie, drobné opravy, údržbu komunikácie, rozpočítanie spotreby energií. Znamená to, že obyvatelia nemajú žiadnu starosť o priľahlé komunikácie, osvetlenie a okolie a môžu si užívať pohodlie domova.

Majú na skok do lesa, k vode, na ihrisko a cyklistickej hrádzi. Je to bývanie vyššieho štandardu. Treba však na druhej strane podotknúť, že projekt je situovaný na okraji Devína a doprava cez Devínsku cestu bude vzhľadom na ďalšiu výstavbu čím ďalej tým viac časovo náročná.

Záhrady Devín - verejný parkZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

V rámci projektu Záhrady Devín vybudoval developer verejne prístupné detské ihrisko na mestskom pozemku. Spravuje ho občianske združenie materskej školy. Tento mestský pozemok susedí s projektom Záhrady Devín a Lesostepou a slúži všetkým obyvateľom Devína.

Záhrady Devín - detské ihriskoZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Záver

Lokalita bývania je naozaj dobrá, ale výstavba ešte stále nie je ukončená. Nad spomenutou prvou fázou sú totiž už pripravené parcely na individuálnu výstavbu 42 rodinných domov. Táto druhá etapa výstavby tak na niekoľko nadchádzajúcich mesiacov zníži kvalitu bývania už zabývaným obyvateľom.

Záhrady Devín - príprava pozemkovZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

V obytnej zóne nie je riešené ani jedno samostatné zariadenie občianskej vybavenosti. Znamená to, že za základnou infraštruktúrou (obchody, banka, pošta, lekáreň a pod.), ale aj do škôlky a školy, budú musieť obyvatelia Záhrad Devín cestovať najbližšie do obce Devín, alebo opačným smerom do Karlovej Vsi.

Záhrady Devín - územie bez občianskej vybavenostiZdroj: Armatrade GRP, s.r.o.

Autor je konateľ a stavebný dozor v spoločnosti Armatrade GRP, s.r.o.

Rande s realitou - menu:

  • Tlačiť
  • 8

Tagy Corwin Capital, Rande s realitou