Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Kancelárska abeceda po slovensky

19.04.2007, 21:12 | Martin Rojko | © 2007 News and Media Holding

Marketing developerov a výhodná poloha sú viac ako porovnanie so zahraničím.

  • Tlačiť
  • 0

Kancelárie najvyššieho štandardu. Moderný dizajn a jedinečné vybavenie v najvyššej kvalite. Európsky štandard kancelárií. To všetko sú reklamné nálepky, ktorými developeri označujú kancelárske projekty najmä v Bratislave a lákajú do nich prichádzajúce alebo expandujúce spoločnosti. No ak chce niekto porovnávať so skutočnými medzinárodnými štandardmi, nie vždy nájde to, čo očakáva.

„Každý developer sa usiluje zaradiť svoju budovu do čo najvyššej kategórie rôznymi, aj marketingovými spôsobmi. Aj od toho sa následne odvíja očakávaná výška nájomného. No často sa stáva, že priestory, ktoré developeri považujú za najvyšší A štandard, nimi v skutočnosti nie sú,“ konštatuje Miroslav Barnáš zo spoločnosti King Sturge.

kancosky_upr.jpg

Abeceda

Na Slovensku sa zvyčajne pri kategorizácii kancelárskych priestorov rozlišujú tri triedy – A, B a C. Pod najvyššou kategóriou sa rozumejú budovy v centre alebo širšom centre, s dobrým prístupom a napojením na dopravné komunikácie, občiansku vybavenosť, dostatočným počtom parkovacích miest. Táto špička sa koncentruje zatiaľ iba v Bratislave. Ostatné mestá ponúkajú len nižšie úrovne kancelárskych priestorov.

Do B kategórie sa zvyknú zaraďovať budovy v menej vyhľadávaných lokalitách, staršie objekty s menej inteligentným systémom riadenia, obmedzenými možnosťami parkovania, kabelážou nižšej triedy či horšou dostupnosťou občianskej vybavenosti. Kategóriu C potom tvoria zvyšné, zvyčajne staré a energeticky náročné budovy, situované v okrajových mestských štvrtiach so zložitým dopravným prístupom bez možnosti parkovania. Flexibilita priestoru je často nedostatočná, chýba klimatizácia či iné základné vybavenie priestorov.

V rámci najvyššej kategórie však možno rozlišovať rôznu kvalitu objektov. Napríklad rekonštruovaná Tower 115 od skupiny J&T sa síce nachádza v novo vznikajúcom centrálnom biznis dištrikte, ktorý sa bude rozprestierať od Plynárenskej ulice až po nábrežie Dunaja.

No v porovnaní s neďalekými susedmi (napríklad Apollo, CBC) má zopár chybičiek krásy. Patrí sem chýbajúca dvojitá podlaha pre vnútornú kabeláž či zatiaľ len nekryté parkovacie miesta. Dôvodom je, že nejde o novostavbu, ale zrekonštruovanú budovu. To isté platí aj pri novo zrekonštruovanej kancelárskej budove Pressburg Trade Centra od rakúskej Soravie. Vynovená fasáda a zmena usporiadania vnútorného priestoru nemôže poskytnúť kvalitu priestorov, aká bude napríklad v Park One na druhej strane centra na Kollárovom námestí.

abeceda_tab1.jpg

Podľa Olivera Galatu z konzultačnej spoločnosti CB Richard Ellis možno Park One od developerskej firmy Convergence považovať za áčkovú budovu. „Táto budova má najvyššiu kvalitu vnútorných priestorov, kvalitné architektonické vyhotovenie, dobré parkovacie možnosti,“ tvrdí O. Galata. Podľa neho do najvyššej kategórie podľa medzinárodných štandardov možno zaradiť aj miléniové veže Polusu. Tie spolu s novými projektmi v lokalite pri Kuchajde, za ktorými stojí maďarský developer TriGránit, vytvoria ďalšie biznis centrum v okolí Vajnorskej ulice.

Podľa Tomáša Krčulu zo spoločnosti Colliers sa na Slovensku ani v Bratislave dokonca vôbec nenachádza budova, ktorá spĺňa medzinárodné kritériá triedy A. „Trúfam si povedať, že v celej strednej Európe by sme takúto budovu ťažko hľadali. Preto si trh na Slovensku, ale aj v iných krajinách vytvoril vlastný štandard, ktorý teraz nazývame kategóriou triedy A,“ vysvetľuje.

abeceda_tab2.jpg

Nájomcovia, ktorí sú súčasťou medzinárodných koncernov, si navyše nevyberajú iba podľa ceny a marketingových sloganov – ich zahraničné matky im štandard ich budúcich sídiel predpisujú v koncernových manuáloch. Budovy teda musia predpisy splniť. Zavážilo to napríklad pri výbere sídla Slovak Telekomu, kde napokon uspelo City Business Center na Karadžičovej ulici od HB Reavis Group.

Ako TREND písal vlani, telefónny operátor v rukách Deutsche Telekomu mal na výber aj Digital Park na Einsteinovej ulici, Park One na Kollárovom námestí či Tower 115 na Landererovej. Riaditeľ sekcie pre manažovanie nehnuteľností a interných služieb ST Karol Hederling vtedy povedal, že bývalé Presscentrum napríklad nespĺňalo technické požiadavky.

Štandardy inde

Najväčšie realitné poradenské spoločnosti – CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield a Jones Lang LaSalle – koncom minulého roka pripravili novú klasifikáciu kancelárskych budov pre moskovský trh. Ten v ostatných rokoch zažíva obrovský rozmach nielen v administratívnych priestoroch. A to isté, len v menšom, čaká aj Bratislavu. Moderné administratívne priestory rozdeľujú na základe objektívnych kritérií do troch kategórií: A, B+ a B-. Hlavný rozdiel v porovnaní s doterajšou klasifikáciou (A, B, C) spočíva v rozlišovaní podrobnejších kritérií.

abeceda_tab3.jpg

Medzinárodné kritériá na určovanie A štandardu už existujú niekoľko rokov. Povedané realitnou terminológiou, najdôležitejšia je, samozrejme, lokalita, potom lokalita a nakoniec lokalita. Veľmi dôležitá je aj viditeľnosť pre nájomcov a ich klientov či trhotvornosť objektu. To znamená takú rozlohu kancelárskej plochy, ktorá dokáže ovplyvniť celkovú ponuku na trhu.

Urban Land Institute (ULI), ktorý je rešpektovanou organizáciou v oblasti komerčných nehnuteľností, charakterizuje prominentné kancelárie triedy A ako „budovy s výbornou polohou a prístupom“. Priťahujú podľa neho najkvalitnejších nájomcov a sú profesionálne spravované. Na ich výstavbu sa používajú stavebné materiály najvyššej kvality a nájomné je nastavené konkurenčne k ostatným novým objektom.

Ukážkou budov A kategórie sú podľa ULI kancelárske budovy, ktoré vidno v centre finančných štvrtí. Často ich obsadzujú banky, špičkové právnické firmy, investičné spoločnosti – tí, ktorí sa chcú pochváliť finančným úspechom.

Kancelárske budovy triedy B sa nachádzajú na dobrých (no nie prvotriednych) miestach. ULI vysvetľuje, že konštrukcia a správa budovy je kvalitná, klientsky štandard je vysoký. Budovy by mali byť len málo funkčne zastarané a opotrebované. Trieda C, to sú budovy staré väčšinou 15 až 25 rokov a zachovávajú si pevnú obsadenosť.

Čo príde

Ak developeri naozaj uskutočnia plánované zámery, do troch rokov by malo v Bratislave pribudnúť pol milióna štvorcových metrov nových kancelárií, zhruba polovica z toho v najvyššej triede. To je rozloha, ktorá dokáže trh pri Dunaji zaplaviť. Veď súčasná celková výmera priestorov najvyššej kvality dosahuje približne 400-tisíc štvorcových metrov. Ak doteraz podmienky na kancelárskom trhu diktovali developeri, situácia sa môže rýchlo zmeniť v prospech nájomníkov.

Ilustračné foto - Peter Kremský

  • Tlačiť
  • 0

Diskusia (0 reakcií)