Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Chceme byť v prvej trojke developerov

24.09.2012, 05:40 | Ľuboš Mistrík | © 2012 News and Media Holding

Kari Kauniskangas z YIT: Na Slovensku budeme stavať dobré rezidenčné projekty

  • Tlačiť
  • 3

Rubrika

Extra reality

Nestáva sa často, že na Slovensko príde developerský gigant z vyspelejšej časti Európy. Navyše po realitnom boome, teda zjavne do situácie, kde treba viac pracovať a hľadať riešenia, než sa len zviezť na vlne úspechu. Fínska stavebno-developerská skupina YIT Corporation napriek svojmu zásadovému škandinávskemu pozadiu pôsobí v oblasti rezidenčnej výstavby najmä v Rusku, Pobaltí a strednej Európe. Podľa podpredsedu predstavenstva Kari Kauniskangasa sa to dá, len treba postupovať presne podľa projektu a rešpektovať požiadavky miestnych úradov samospráv.

YIT je obrovská firma, Slovensko naopak malá krajina. Prečo ste rozbehli biznis aj tu?

Je to súčasť širšej histórie. V roku 2006 sme začali rozmýšľať o zlepšeniach, čo prispelo k rozhodnutiu sústrediť sa na rezidenčný biznis. Máme s ním totiž skúsenosti vo Fínsku a chceli sme priniesť niektoré skúsenosti aj do Ruska. Mali sme grafy ukazujúce priemerné štvorcové metre na bývanie na osobu v jednotlivých krajinách. Hľadali sme tie, kde bola úroveň nízka.

Napríklad v Rusku to je menej než 20, naopak vo Fínsku vyše 40. Krajiny v strede Európy sú niekde medzi. A vedeli sme, že na rozdiel od Ruska je tu veľký dopyt po bývaní. Vybrali sme teda osem krajín a od roku 2008 sme sa sústredili na tri – Slovensko, Českú republiku, Poľsko. Okrem toho fungujeme aj v Pobaltí, kde sme pri vstupe na trh boli len stavebnou firmou.

Myslíte, že západné trhy už sú nasýtené?

Skôr máme skúsenosti a kapitál na to, aby sme mohli pracovať na rezidenčnej výstavbe, a lepšie to vieme využiť v strednej a východnej Európe. Vo YIT máme ďalšie segmenty sústreďujúce sa na správu budov. Tu vidíme vyšší dopyt v západnej Európe a v posledných rokoch rastieme do Nemecka, Rakúska, ako aj ďalších škandinávskych krajín. Tento segment ide na západ, my na východ.

Kultúra na východných trhoch je odlišná od škandinávskej, ako ste to zladili?

V Škandinávii máme vysoké etické a morálne štandardy, snažíme sa dodržiavať naše sľuby a sústreďujeme sa na vysokú kvalitu. Keď sme sa začali pozerať na iné krajiny, vedeli sme, že nie všetko bude rovnaké ako u nás doma. No keď sa sústredíme na rezidenčný segment, vieme robiť univerzálne postupy.

Rusko je zrejme najvýraznejšie odlišné.

V Rusku sme 51 rokov, až posledných sedem sa sústreďujeme na rezidenčný development. Ale ak kúpite pozemok, urobíte dizajn podľa noriem a územných plánov, nevidím problém. Potom máte jasnú procedúru, ako získate povolenia. V Rusku je presne dané, koľko dní trvá samospráve, kým dá potrebné povolenie. Pre nás je dôležité, že spĺňame všetky požiadavky. Potom nemáme problém. Počul som oveľa viac o problémoch v tendroch.

A tendre na Slovensku?

Sme vyberaví, robíme hlavne pre privátny sektor. Budeme tu mať aj stavebné kapacity, takže ak ostane kapacita z našich vlastných projektov, radi ju ponúkneme externým klientom a investorom.

Preto ste nešli do budovania vlastnej spoločnosti, ale hľadali ste partnera?

Keď sme sa pozerali po firmách na Slovensku, Reding sa najviac podobal na YIT. Bolo ľahké povedať, že toto je naša spoločnosť a budeme si navzájom rozumieť. Novú firmu sme nechceli budovať, lebo nie sme doma na týchto trhoch.

Bolo náročné nájsť spoľahlivého partnera?

Nie je to ľahké. Ako som spomínal Poľsko – doteraz sme neprišli na trh, pretože nevieme nájsť zodpovedajúcu spoločnosť, ktorá by splnila naše požiadavky.

Koľko trval tento proces na Slovensku?

Stretli sme sa prvýkrát v roku 2008, kontrakt sme podpísali po dvoch rokoch. Mali sme presný biznis plán predtým, než sme podpísali dohodu. Obaja sme teda vedeli, ako sa správať a bolo pre obe strany jasné, že sa budeme sústreďovať na rezidenčnú výstavbu. Na začiatku sme ešte dokončovali niektoré tendre a development komerčných nehnuteľností, napríklad račianskej Reding Tower.

Aké projekty hľadáte?

Pozemok musí byť vyčistený, robíme due diligence. Výstavbu plánujeme presne podľa miestnych noriem, spĺňajúc všetky požiadavky úradov. Nikdy nie sme v konflikte s lokálnymi požiadavkami, a tým sa snažíme vyhnúť akýmkoľvek problémom bežným vo východných krajinách.

Prečo sa YIT sústredí na bývanie a nie aj na ostatné segmenty?

V tomto segmente sú všetky rozhodnutia len na nás. V komerčnom je priveľa ďalších partnerov, ako sú nájomcovia, finanční investori. Niekedy ste úspešní, niekedy nie. Ako firma kótovaná na fínskej burze preferujeme plynulý development tak, aby sme mohli každý rok rásť. Segment komerčných realít prináša väčšie výkyvy, raz sa vám mimoriadne darí, potom prídu slabšie roky. Rezidenčný sektor je stabilnejší.

Tu však máte stovky partnerov v podobe budúcich obyvateľov, v komerčnom len zopár. V zásade niekoľko najväčších nájomcov.

To je pravda, ale na druhej strane máme na Slovensku milióny potenciálnych klientov, zatiaľ čo v komerčnom segmente je to tak stovka, možno dve. Je to výrazne odlišný trh. Toto je politika pre všetky trhy, len v domácom Fínsku sa venujeme aj administratívnemu a obchodnému sektoru, pretože je to naša pôda a rozumieme jej. Na stredo- a východoeurópskych trhoch je množstvo developerov sústreďujúcich sa na komerčné nehnuteľnosti. Nechajme ich v tom pokračovať.

Chcete byť jednotkou v štvorcových metroch?

Pre nás je dôležitý určitý objem obchodov, aby sme boli ziskoví, ako je len možné. A aby sme klientom dali čo najlepšiu kvalitu. Na Slovensku chceme byť v prvej trojke najväčších hráčov. Či budeme najväčší, alebo nie, už nie je dôležité.

Firma takýchto rozmerov potrebuje množstvo bytov. Aké sú vaše plány na Slovensku?

Koncentrovať sa na Bratislavu a okolie a byť tu dôležitým hráčom. Takisto by sme radi zmenili niektoré tunajšie praktiky. Jednou z veľkých výziev bolo zvýšenie bezpečnosti práce pri výstavbe. Priniesli sme nové štandardy.

Nie je príliš ambiciózne hovoriť o zmene pomerov?

Vieme, že sme schopní to dokázať. Podarilo sa to napríklad v Rusku, okrem toho staviame byty v siedmich krajinách, z ktorých každá je v inom štádiu. Vidíme, že tieto trhy sa rozvíjajú v rovnakej fáze. To, čo sme videli nedávno vo Fínsku, príde do krajín s miernym oneskorením. Snažíme sa prinášať nové idey a zlepšovať klientsky servis. Teraz je len otázka, kedy to prinesieme a zmena sa naplno presadí.

Fínsko je porovnateľne veľká krajina ako Slovensko, čo máme spoločné?

Je ťažké podobnosti definovať. Máme skúsenosti z toho, ako robiť efektívne budovy, ako postupovať pri predaji bytov, toto sú všetko nástroje, ktoré môžu byť použité aj tu. I keď musíme zohľadňovať miestne zvyky. Okrem toho vieme do Fínska priniesť niečo aj zvonku, napríklad v Českej republike je mnoho nápadov použiteľných aj u nás doma. Zo Slovenska máme zatiaľ robotníkov, ďalšie veci sa ešte uvidia.

Aká je kvalita novostavieb na Slovensku?

Poznáme projekty Redingu, tie s ňou nemali problém. Nové projekty bojujú najmä s tým, že výstavba trvá veľmi dlho a povoľovací proces je výrazne spomalený. Veľkou zmenou na Slovensku sú aj parkovacie normy. Potrebný je približne dvojnásobok parkovacích miest, na to sa treba sústrediť. Náklady sú potom vyššie a všetko musia zaplatiť klienti. Nemyslím si, že benefitom je mať veľa prázdnych a drahých miest.

Akí sú zástupcovia samosprávy ako partneri?

Od ľudí, ktorí s nimi rozprávajú, som nepočul žiadne významné problémy. Dodržujeme naše stanovené normy. Vždy je to aj o tom, aké dobré pozemky vieme nájsť a či vieme projekt prispôsobiť presne stanoveným špecifikám.

Aká je veľkosť projektov vo vašom hľadáčiku?

Nemusia byť extrémne veľké, možno 50 až 70 bytov na jednu budovu. Chceme však väčšie lokality, kde možno stavať vo viacerých etapách a vytvoriť tak lepšie prostredie v širšom meradle. Príkladom je bývanie na Gercenovej v Petržalke, kde staval Reding.

Na ktoré segmenty sa chcete sústrediť?

Máme rovnakú stratégiu vo všetkých krajinách. Delíme trh na časti – ekonomická, komfortná, biznis, elitná a dizajn. Snažíme sa sústrediť na komfort a biznis a zopár projektov chceme mať na elitnej úrovni. Možno budeme mať nejaké aj v kategórii najnižšieho segmentu, ale nie je to náš hlavný cieľ.

Prečo sa nechcete sústrediť aj na ďalšie slovenské mestá a regióny?

Uvidíme neskôr. Aby sme boli efektívni, potrebujeme určitú veľkosť, čo je niekoľko stoviek apartmánov ročne. Sústreďme sa teda na úvod na Bratislavu a nerozdeľujme sily. Keď tu budeme dostatočne rozbehnutí a skúsení, môžeme to prehodnotiť.

Čo si myslíte o bývaní vo výškových budovách? V Helsinkách ste postavili Cirrus, najvyšší obytný vežiak vo Fínsku.

Desiatky podobných staviame v Rusku, takže všetko závisí od krajiny, v ktorej pôsobíme. Fínska budova je priamo pri mori a má výborné výhľady. Robiť však monument bez širšieho vnímania prostredia naozaj nie je dobrý biznis.

Ako sa komunikuje s tunajšími bankami?

Pri našom finančnom zázemí veľmi dobre. V Rusku sme napríklad boli nominovaní ako najspoľahlivejší rezidenčný partner z pohľadu bánk. Financovanie pre slovenský Reding prichádza z Fínska. Samozrejme, potrebujeme tu dobré partnerstvo aj s bankami najmä z hľadiska hypoték. Ale zatiaľ v tom nevidím problém.

Čo ostatné segmenty ako infraštruktúra či správa budov. Plánujete ju rozšíriť aj tu?

Máme veľkú jednotku v Rakúsku, ktorá robí tržby okolo 100 miliónov eur ročne, takže je to možné, ale ešte sme neurobili žiadne rozhodnutia. Spolu s rezidenčnou výstavbou to však patrí medzi hlavné oblasti, v ktorých chceme rásť.

Kari Kauniskangas (38) je podpredseda predstavenstva skupiny YIT Corporation, pôvodom z Fínska. V spoločnosti pracuje od roku 1997, prešiel mnohými pozíciami a v súčasnosti je jeho hlavnou úlohou zodpovednosť za segment medzinárodné stavebné služby. Sústredí sa najmä na rezidenčný segment v strednej Európe a Rusku. Je zodpovedný za príchod firmy na Slovensko, kde si za svojho partnera vybrala stavebno-developerskú spoločnosť Reding.

Foto - Maňo Štrauch

Dočítali ste článok z TRENDU
Článok vyšiel v týždenníku TREND 36/2012. Ak ste predplatiteľ TRENDU alebo TRENDU Digital, prihláste sa alebo si aktivujte predplatiteľský prístup.
Vyberte si predplatné od 4,45 €
  • Tlačiť
  • 3

Rubrika Extra reality

Tagy realitný rozhovor, YIT