Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Cvernovka otestuje trpezlivosť developera

31.03.2016, 05:00 | Daniel Suchý | © 2016 News and Media Holding

Ako sa premení bývalá továreň v obľúbenej bratislavskej štvrti Nivy? Pribudne v Cvernovke osemsto bytov a raz toľko parkovacích miest v podzemnej garáži? Vyrastie tu výšková kancelárska budova? Vznikne dostatok zelene? Koľko historických objektov sa zachová? Otázky, na ktoré odpovie nový územný plán zóny, zostali trochu v tieni osudu kultúrnej a kreatívnej komunity v pamiatkovo chránenej historickej Pradiarni.

  • Tlačiť
  • 1

Ostatné objekty areálu za pamiatky vyhlásené neboli a developeri, ktorí Cvernovku doteraz vlastnili, počítali s ich zbúraním a rozsiahlou novou výstavbou. Predchádzajúci majiteľ, francúzska JF Hamilton Group, niekoľko budov nelegálne zbúrala. Práve to sa stalo impulzom pre mestskú časť Ružinov na objednanie vypracovania územného plánu zóny Cvernovka. Medzitým areál odkúpil fínsko-slovenský YIT Slovakia, jeden z najaktívnejších developerov na bratislavskom trhu s bytmi.

Starosta mestskej časti Dušan Pekár považuje areál Cvernovky za veľmi dôležité územie Ružinova. „Do centra Starého Mesta je to pár minút peši, neďaleko je Dunaj, Eurovea, v susedstve vyrastie nová autobusová stanica,“ zdôvodňuje.

Územný plán zóny má podľa neho odzrkadliť predstavy mestskej časti a jej obyvateľov o tejto lukratívnej lokalite. „Verím, že aj súčasnému majiteľovi pôjde o kvalitu projektu, aby tam bolo viac zelene a autá neparkovali na povrchu,“ dodáva starosta.

Padla aj najstaršia budova

Areál bývalej továrne má štyri hektáre ohraničené Svätoplukovou, Páričkovou, Košickou ulicou a Mlynskými Nivami. Prvé objekty tu postavili v roku 1903, areál sa rozrastal a prestavoval až do začiatku 90. rokov. Ako posledné pribudli nevábna administratívna budova pri hlavnom vstupe na Páričkovej ulici a za ňou stojaca výrobná budova.

Porovnanie stavu areálu pred búraním v roku 2012 a v roku 2014 - vyznačené asanované objektyZdroj: Peter Žalman / ÚP-Z Cvernovka

V areáli je aj bytový dom na rohu Košickej ulice a Dulovho námestia, ktorý je vo vlastníctve obyvateľov a budova strednej odbornej školy na Svätoplukovej ulici patriaca Bratislavskému kraju. Spolu s pamiatkovo chránenou budovou Pradiarne zostanú zachované.

Hamilton zbúral v roku 2012 štyri objekty, medzi nimi aj najstaršiu budovu zošľachťovne neskôr prestavanú na farbiareň a zámočnícku dielňu z roku 1912. Okrem nich padli hala zošľachťovne (1967) a sklad (1980). Všetky objekty areálu a jeho stavebný vývoj zdokumentoval pred dvomi rokmi architekt Peter Žalman, ktorý neskôr vyhral súťaž na vytvorenie územného plánu zóny.

Hra s číslami a hmotami

V oboch variantoch, ktoré predstavil vo februári, navrhuje P. Žalman zachovať aj ďalšie pôvodné objekty areálu alebo ich fragmenty. Jednou z nich je silocentrála z roku 1904 priamo prepojená s Pradiarňou, druhou je prízemná Úpravovňa na Košickej ulici. Ako artefakty by tu mohli zostať objekty z prvej fázy výstavby fabriky v rokoch 1903 až 1904 - zámočnícka dielňa a studňa, ktorá je pod budovou stolárskej dielne. Dvojica už zbúraných chladiarenských veží by mohla ožiť v podobe sôch.

Zachovanie ďalších objektov by zároveň vytvorilo veľkorysé ochranné pásmo Pradiarne, ktoré požadujú pamiatkari, hoci nie až v takom rozsahu. Pamiatkový úrad SR sa k návrhu vyjadril kladne. „Ak by to vyšlo, bol by to malý zázrak,“ dodáva P. Žalman.

Hlavným problémom regulácie územia Cvernovky je hustota zastavania určená indexom zastavanosti. Veľký územný plán mesta ho stanovuje na hodnotu 0,3, teda zastavané plochy môžu tvoriť najviac 30 percent celej rozlohy. Mestská časť požaduje jeho zachovanie. Územný plán zóny musí byť v súlade s územným plánom mesta, má len podrobnejšie predpísať rozsah, charakter a výšku zástavby, jej funkčnú náplň, dopravné riešenie či zeleň pre konkrétne územie.

Cvernovka - aktuálny návrh územného plánu zónyZdroj: MČ BA - Ružinov

Doterajšie štúdie ukázali, že takáto zastavanosť Cvernovky je príliš nízka a prekročili ju aj oba varianty návrhu územného plánu zóny. Potvrdzuje to aj obľúbené susedné sídlisko Päťsto bytov, ktoré je považované za veľmi kvalitné kompaktné bývanie. Zastavanosť tu dosahuje 40 až 50 percent. Aj YIT v podanej pripomienke požaduje index zvýšiť na 0,45.

P. Žalman nechce ísť cestou zmeny územného plánu mesta, pretože tá trvá aj niekoľko rokov. Navrhuje vyňať objekty Pradiarne, bytového domu a učilišťa a posudzovať len zvyšné územie. Magistrát však v stanovisku k návrhu trvá na dodržaní prepočtu indexov na celom území, pričom požaduje zachovať aj celú budovu Úpravovne. P. Žalman v jednom z variantov navrhuje zmenšiť jej hĺbku o jeden modul.

„V takom prípade zostáva na výstavbu len 800 štvorcových metrov, čo je jeden vežiak,“ vysvetľuje architekt. Protichodné názory si chce vydiskutovať ešte v lehote na zapracovanie pripomienok, aby sa spracovanie územného plánu zóny nenaťahovalo.

Päťsto bytov a vedľa 700 či 800

Návrhy P. Žalmana si vyslúžili kritiku za nejednoznačný charakter zástavby. Architekt to vysvetľuje práve obmedzeniami zastavanosti, normami na zatienenie a osvetlenie budov a zachovaním historických objektov. „Špecifikom územia je trojuholníkový tvar, čo znamená, že sa tu nedá uplatniť šachovnicový systém alebo iný raster,“ dodáva.

Návrhy ovplyvnil aj spôsob, akým je určený pomer bývania a občianskej vybavenosti. Nie pre celé územie, ale rozdeľuje ho na dve časti. Pre štvoruholník pri Páričkovej ulici predpisuje 70 percent bývania a 30 percent občianskej vybavenosti. Pre južný cíp pri križovatke Mlynské Nivy je pomer opačný. Počíta sa tu s výškovou dominantou, ktorá by mohla byť kancelárskou budovou.

„Hneď vedľa vznikne obrovské nákupné centrum, takže umiestniť tu 40-tisíc štvorcových metrov občianskej vybavenosti je ilúzia,“ podotýka P. Žalman. Priestor tak podľa neho zostane pre kancelárie a kultúrne centrum.

Celkovo tu navrhuje 700 bytov a parkovanie v podzemí. YIT v pripomienke požaduje 800 bytových jednotiek a budovanie parkovacích domov. „S vlastníkom budov musíme komunikovať, mestská časť ako objednávateľ aj ja ako spracovateľ musíme poznať jeho názor,“ uzatvára P. Žalman.

Málo vizionársky

Mestská časť Ružinov dostala v lehote dvadsať pripomienok od verejnosti a iba tretinu stanovísk všetkých takmer tridsiatich dotknutých orgánov. „Pripomienky od verejnosti sa týkali najmä navýšenia počtu parkovacích miest nad potreby nevyhnutnej statickej dopravy pre riešené územie, navýšenia zelene vo vnútrobloku, zníženia podlažnosti zo strany Košickej,“ vymenúva starosta D. Pekár. Viaceré žiadali zachovať kreatívnu komunitu v Pradiarni. Medzi nimi aj hromadná pripomienka od Nadácie Cvernovka, ktorú cez internet podpísalo viac ako dvetisíc obyvateľov.

Cvernovka - jeden z ateliérovZdroj: Nora Sapárová a Jakub Čaprnka

Vo verejnej diskusii sa návrhy P. Žalmana stretli s protichodným prijatím. Reakcie sa vo veľkej miere sústredili najmä na budúcnosť Pradiarne a jej nájomníkov. K poňatiu celého areálu zaznelo menej názorov. Viacerí architekti sa však zhodli, že riešenie je konzervatívne, nevytvára jasnú štruktúru a nedostatočne reaguje na okolie. Vyslúžilo si aj označenie viac technokratické ako vizionárske.

„Klasický priemyselný charakter a pôvodnú štruktúru niektorých stavieb by som tam určite zachoval,“ hovorí architekt Ľubomír Závodný, ktorý vypracoval štúdie pre viacerých záujemcov o kúpu areálu a za doteraz najlepší považuje návrh štúdia Aurex pre developera Sekyra Group. Dodáva, že súhlasí so zvýšením indexu zastavanosti na úroveň sídliska Päťsto bytov. Diskusiu o možnostiach Cvernovky otvoril aj zadaním na riešenie areálu pre študentov posledného ročníka architektúry. Návrhy z neho predstavili aj TREND Reality.

Na návrhoch P. Žalmana odborníci oceňujú snahu zachovať viac objektov. Úrady a pamiatkari totiž napriek viacerým kauzám búrania historických priemyselných areálov stále neprijali princíp bežný vo vyspelých krajinách, že najcennejšie na industriálnej architektúre je zachovať ucelený súbor a ten adaptovať na nové využitie. Práve takýto spôsob zachová ducha lokality a bude pripomínať históriu mesta a krajiny.

Najprv chcú obnoviť pamiatku

YIT chce hľadať riešenie pre celý areál Cvernovky, za prioritu však považuje obnovu pamiatkovo chráneného objektu Pradiarne. „Pristupujeme k Cvernovke s veľkou pokorou, vnímame genius loci celého územia vrátane pamiatky Pradiarne. Budeme postupovať veľmi zodpovedne, v súlade s našimi hodnotami,“ hovorí Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia.

Rekonštrukciu Pradiarne plánuje developer v čo najkratšom čase, ihneď po ukončení pamiatkového výskumu a získaní potrebných povolení. Zatiaľ o jej budúcom využití rokuje aj so súčasnými nájomcami, ktorí tu za posledné roky vytvorili kreatívnu komunitu a organizujú mnoho podujatí. Počas prác však budú musieť objekt opustiť, čo vyvoláva obavy zo zániku kultúrneho bodu mesta.

Neprehliadnite

YIT uvádza, že areál prevzal vo veľmi zlom technickom stave a priestory sa nevyužívajú v súlade s ich účelom. Hovorí o vysokom riziku ohrozenia zdravia alebo života a porušovaní legislatívy. „Na stretnutí sme zástupcov nájomníkov z historickej budovy Pradiarne informovali o vzťahoch a procesoch, ktoré budú nasledovať,“ dodáva M. Murcko s tým, že najväčšou výzvou je bezpečnosť nájomníkov a návštevníkov areálu, ktorú musí urgentne riešiť.

Dlhá cesta k rozhodnutiu

YIT sa však musí pri Cvernovke obrniť trpezlivosťou. Od zadania po schválenie územného plánu zóny totiž obvykle uplynie niekoľko rokov. Prvý územný plán zóny pre centrum Trnávky schválili ružinovskí poslanci vlani po siedmich rokoch príprav. Ďalšie dokumenty má mestská časť rozpracované už päť rokov.

O obstaraní územného plánu zóny Cvernovka rozhodlo miestne zastupiteľstvo v júni 2013. Po schválení magistrátom mestská časť vypracovala zadanie a vo verejnom obstarávaní vybrala spracovateľa. Koncept územného plánu predložil P. Žalman v dvoch variantoch začiatkom tohto roka a vo februári ho prezentoval verejnosti.

Následne mali rôzne orgány aj obyvatelia mesiac na predkladanie pripomienok, uzávierka bola 1. marca. Spracovateľ ich musí zapracovať do 60 dní a vypracovať jeden definitívny návrh, ktorý musí opäť prejsť pripomienkovaním a zapracovaním pripomienok. Stanovisko k nemu musí zaujať aj magistrát. Až potom môže prísť na rad hlasovanie miestnych poslancov.

Dlhý čas potrebný na zaregulovanie územia pre výstavbu dlhodobo kritizujú nielen developeri ale aj samosprávy. Tlačia na zjednodušenie postupov a jednoznačné pravidlá pre stavebníkov. Starostovia hovoria o schizofrenickom postavení, keď v územnom plánovaní majú obhajovať verejný záujem občanov, ale v stavebnom konaní musia podpísať každý projekt, ktorý splní základné podmienky a získa všetky potvrdenia. „Stavebné úrady by sa opäť mali stať súčasťou štátnej správy a samospráve by zostala regulácia územia,“ myslí si D. Pekár.

Od nití po byty

Desaťročie chátrajúca Cvernovka si tak ešte počká na obnovu. Predtým sa tu vyše sto rokov vyrábali nite, továreň v histórii menila názvy. V 90. rokoch najprv prešla kupónovou privatizáciou, no postupne ju pod hlavičkou Bratislavská cvernová továreň ovládol belgický podnikateľ Albert Jan Oostergetel. Výrobu definitívne ukončil v roku 2004.

Starší areál pri Trnavskej ceste bol z väčšej časti zbúraný a vyrástol tu komplex Jégého alej. Posledné dve zachované budovy a pozemky okolo nich patria Immofinanzu, ktorý tu pred krízou predstavil projekt polyfunkčného komplexu Century Residence.

Cvernovka - doterajšie zámery investorov Sekyra Group a JF HamiltonZdroj: Aurex, JF Hamilton

Novší areál na Nivách získal český developer Sekyra Group. Tesne pred krízou v roku 2007 predstavil zámer premeny továrne na mestskú štvrť s osemsto až tisíc bytmi a kanceláriami na ploche 40-tisíc až 60-tisíc štvorcových metrov. Firme sa však nedarilo a celé slovenské portfólio predala v roku 2011 francúzskej JF Hamilton Group.

Nový majiteľ zakrátko predstavil vlastný projekt s bývaním, kanceláriami, obchodom, podzemnými garážami a veľkými záhradami vo vnútroblokoch. Projekt počítal iba so zachovaním pamiatkovo chránenej Pradiarne a samozrejme bytového domu a učilišťa, ktoré investorovi nepatrili. O rok začal Hamilton búrať objekty vnútri areálu, vrátane historicky cennej farbiarne.

Mestská časť víkendové búranie zastavila, pretože nebolo ohlásené a chýbali viaceré potrebné dokumenty. Navyše proti predĺženiu búracieho povolenia podal protest prokurátor. Keďže načaté stavby mali narušenú statiku, neskôr muselo byť búranie dokončené. Búracie povolenie majú všetky objekty s výnimkou spomínaných troch. Súčasný majiteľ, YIT Slovakia, kúpil areál Cvernovky vlani v novembri a začal rokovať s umelcami, kreatívcami a start-upistmi, ktorí sú v Pradiarni v podnájme.

O plánoch kultúrnej a kreatívnej komunity sídliacej v Cvernovke sa dočítate v novom vydaní TRENDU, ktorý je v predaji od 31. marca.

TREND 13/2016

  • Tlačiť
  • 1

Tagy Cvernovka, industriál, YIT