Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Exkluzívna zmluva je strašiakom neprávom

14.02.2013 | Martin Čapo

Diskusia (24 reakcií) Pravidlá diskusie

14.02.2013 | Roman Kanala

Veľmi dobré zhrnutie dôvodov, prečo pracovať s exkluzívnou zmluvou. Je to výhodné i pre predávajúceho vlastníka, i pre makléra, lebo maximizuje cenu.
 
Autor však nespomenul niečo, čo je v záujme predávajúceho vlastníka, no nie je v záujme makléra. Exkluzívnu zmluvu je dobré uzavrieť na určitú dobu, napríklad 3 mesiace, bez tacitnej obnovy. Takto po jej vypršaní majiteľ môže uzavrieť novú zmluvu s tým istým maklérom, ale aj s iným, ak sa maklér neosvedčil.

14.02.2013 | OliWer

Súhlasím s dovetkom, že autor mierne idealizuje prácu exkluzívneho agenta. Môžem hodnotiť iba podľa osobnej skúsenosti, ale exkluzívny agent sa častokrát nelíši od neexkluzívneho, ktorý pred mesacom predával životné poistky a o mesiac zase bude predávať pripojenie na internet.

14.02.2013 | mahauve

Aký je pomer exkluzivita:"obyčajný" realiťák? 10:90? 20:80? Aj keby bol 50:50, z tohto článku vyplýva, že "obyčajní" realiťáci (teda 90, 80, 50%)sú neschopní a p. Čapo potvrdil všetky negatíva uvádzané v diskusiách.

14.02.2013 | realitor

Rozdiel medzi exkluzivitou a bežnou neexkluzívnou zmluvou je v prvom rade v objeme služieb. Rád zoberiem do exkluzívneho predaja nehnuteľnosť, ktorú reálne viem predať, nie každá zákazka je ale z pohľadu makléra pre exkluzívny predaj vhodná. Dnes má maklér aj 80 zákaziek (aby vyžil) a v takom prípade si neviem predstaviť, ako by poskytoval služby zodpovedajúce 80 exkluzívnym predajom. ten kto povie, že sa to dá zvládnuť asi nevie čo obnáša exkluzívny predaj. Tlak na exkluzivitu dnes rastie ale smeruje len k "vytlačeniu" konkurenčných maklérov z trhu, nie ku kvalitnejšiemu servisu pre klienta. Ak sa však klient spýta čo dostane, ak maklér po uplynutí doby exkluzivity nehnuteľnosť nepredá. Dostane nejakú náhradu za jeho dôveru? Drvivá väčšina maklérov a "svetových" realitných kancelárií v tomto momente zmĺkne. Ako maklér musím konštatovať, že exkluzivitu dôkladne zvažujem pre každú zákazku z pohľadu predajnosti. Ak predávajúci pracuje neexkluzívne s 2 max 3 sprostredkovateľmi, nie je to vždy len na škodu. V niektorých prípadoch to môže byť v jeho prospech. To treba otvorene povedať. Určite by som negeneralizoval.

15.02.2013 | OliWer

To, čo si napísal, dáva zmysel. Oceňujem snahu o nadhľad a nazeranie na celý problém aj z pohľadu zákazníka. To sa ešte stále málokde vidí.

18.02.2013 | brko1111

Pan Attila Mészáros a vy, ako nesvetovy, co odpoviete klientom? Aku nahradu za nepredanu nehnutelnost poskytnete? Nesuhlasim s tym, ze makler zvladne mat zalistovanych 80 nehnutelnosti a kvalitne sa im venovat. Ak makler ma nad 30 nehnutelnosti, tak v tom vznika chaos. Dalsia vec je, ze makler technicky nezvladne predaj viac, ako piatich nehnutelnosti za mesiac. Tak mi prosim vysvetlite, ako ste nastavili ceny, ked neviete pohnut a zarobit pri 80 nehnutelnostiach. A mimochodom Vase vsetky nehnutelnosti nemaju ani fotografie. ccccccc zla vizitka RK, ked ponuka nieco, co ani nezdokumentovala. A prosim stiahnite si tvare maklerov, ktory uz davno u Vas nefunguju. Potom Vas bude cca o 2/3 menej.

14.02.2013 | lebowski22

ked som videl nadpis bol som zvedavy ci sa autorovi podari presvedcivo vyfabulovat pausalnu vyhodu niecoho co je v skutocnosti pre predavajuceho na 90 percent nevyhodne. exkluzivna zmluva je proste vyborna pre maklera, nevyhodna pre klienta. to je holy fakt. to nieje win-win situacia.

jediny dovod preco je na zapade exkluzivita bezna nieje nejaka vyhodnost pre klienta ale vylucne kartel, koordinovany postup agentov, akokolvek to nazveme. proste agent dom nevezme do ponuky pokial nema exkluzivitu, a to spravi kazdy agent. pretoze niesu sprosti a vedia ze ked to spravi kazdy z nich tak ziskaju vsetci.

a potom je tu nas bananistan.

15.02.2013 | Richard Chury

Zdravim Lebowski,

1. cisto z obchodneho hladiska, neexkluzivita je vyhodnejsia pre kupujuceho, vzhladom na chabu komunikaciu medzi kancelariou a predavajucim. Ked je kupujuci chytry, vyborne to moze vyuzit pri stlacani ceny. To je len jeden z momentov, samozrejme je to komplexnejsia zalezitost.

2. na zapade (myslim tym USA, Kanada) je exkluzivita uplne bezna aj kvoli centralnemu registru nehnutelnosti (MLS), kde nie je duplicita a tym padom klienta zastupuje iba jeden makler. Naviac aj kupujuci ma svojho maklera, takze praca maklerov je naozaj hajit zaujmy toho svojho klienta.U nas sa v obchode pohybuje jeden makler, ktory musi casto lavirovat medzi dvomi stranami, ktore maju logicky opacne zaujmy.

15.02.2013 | ulicnik24

vacsina toho opisaneho su skor zelania a kaleraby do hlavy ako daco co je ralne.

15.02.2013 | noblesa

"povinné zmluvné poistenie svojho auta meníme pomaly tak často ako ponožky"

no to nehovorte ani zo srandy

15.02.2013 | Peter Directreal Hubka

Martin veľmi dobre napísane, sám by som to nepovedal lepšie.

Ešte dodám, že v prípade exkluzívneho predaja, si majiteľ vie ustrážiť cenu a formu prezentácie akou kancelária danú nehnuteľnosť prezentuje ( popis, foto atď. ), čo je pri viacerých kanceláriách nemožné. Teraz už len aby to pochopil klient samotný.

@ulicnik24 - v čom podla vás sú tie "kaleraby"?

15.02.2013 | ulicnik24

napriklad reci o tom ze ked to dam niekomu exkluzivne tak uz je ten servis lepsi alebo ze mi bude radit za aku cenu predat nehnutelnost (vlastna skusenost), v nicom sa nelisia sluzby, jediny rozdiel je v tom ze exkluzivista sa vam zacne vyhrazat este pred podpisom sudom ak by se nahodou predali byt niekomu inemu ako tomu co donesie.
2. cas venovany ponuke kde sa tvarime ze ten co to nema exkluzivne stravi pri zadani inzeratu menej ako ten co to ma v exkluzivite. (co navyse spravi ten exkluzivny?). To o tom perfektom inzerate je podla mna tiez len zbozne prianie, este som taky u nas nevidel.
Podla mna by mal vyzerat takto:
http://content.zoop...
3. je otazne ci mi jeden predajca najde menej zaujemcov ako viaceri ale menej zaujemcov skor predstavuje mensiu sancu predat. Ale za predpokladu ze ti isti ludia maju zaujem vidiet moj byt tak aj tak by som mal asi pocet navstev rovnaky.
4. exkluzivny a nexkluzivny chcu tu nehnutelnost predat uplne rovnako pretoze oni maju provizu jasnu. Dohodnutie sa na vyske provizie v zavislosti od zisku nie je zalezitostou exkluzivity.

18.02.2013 | Patulko

S tym inzeratom plne suhlasim. Tak by mal vyzerat kazdy inzerat realitky, ale to je u nas iba utopia. Hladam nehnutelnost uz asi rok ... a kvalita inzeratov je, v lepsom pripade, mizerna. Podla mna, inzerat bez fotiek a neakych povinnych udajov by ani portal nemal povolit pridavat. Rovnako ako "minifotky" rozmeru 40x40 pixelov a podobne ...

18.02.2013 | brko1111

opat ulicnik :D
poznamky pana ulicnika si nevsimajte. On je tazky rýpal.

18.02.2013 | lapaj1

preco, kto ma odlisny nazor, musi byt povazovany hned za rypala? zijeme v demokratickej spolocnosti, kde si kazdy moze povedat vlastny nazor, ci nie? aaa, vlastne ano, zijeme na slovensku... na to som celkom zabudol

18.02.2013 | brko1111

plne s Vami suhlasim. Avsak pan ulicnik nepouziva namietky, ale zamienky, ako len rypat. Sledujem jeho vyjadrenia uz dlhsiu dobu a vo viacerych diskusiach. Vyjadruje sa rypavo aj k veciam, ktore nezachitil ani z rychlika. Nezije na slovensku a ani nevlastni ziadnu nehnutelnost. Byva v podnajme v skromnej kutici bez sukromnej kupelne a ani len netusi, ako vypada praca realitneho maklera.
pravdepodobne si teraz zmeni nick, ale jeho rukopis je uz davno prekuknuty.

18.02.2013 | ulicnik24

mas ma dobre zmapovaneho :-)

18.02.2013 | ulicnik24

mas aj nieco k veci alebo len rypes?

15.02.2013 | Peter Directreal Hubka

@uličnik24 - ďakujem za vaše reakcie a podnet k diskusií. Žiaľ tým, že nie je trh s nehnuteľnosťami regulovaný napr. NBS, resp. neexistuje nikto kto by kládol vyššie nároky na realitné kancelárie v poskytovaných službách, len samotní klienti, ktorí tak nerobia, máme všetci vlastné skúsenosti s prácou realitných maklérov. Skúsim hovoriť nielen za seba, ale aj za kolegov, ktorí pracujú pod značkou Directreal Slovensko, bez toho aby som si tu robil reklamu. Jednoducho u nás to tak funguje, rozdiely nerobíme.

V prvom rade si treba uvedomiť , že ak vám niekto ponúkne exkluzivitu, neznamená, že dostanete viac kvalitných služieb resp. to čo by vám exkluzivita mala ponúknuť. Som toho názoru, že chybu, ktorú ste urobili aj vy a ďalší mnohí predávajúci, je chyba výberu makléra pre vašu nehnuteľnosť. Predaj nehnuteľnosti - realitný obchod začína tam, a keď si predávajúci dobre nezváži tento výber, žiadna exkluzivita mu nepomôže. Výber makléra nie je predmetom článku, preto predbehnime troška a povedzme, že ste si ako predávajúci vybral správne. Či už na základe referencií, odporučenia známych, preverením niekoľkých maklérov osobne. Vtedy, pojem exkluzivita skutočne naberá na význame. Pri svojej práci sa stretávam s absolútne zhodnými názormi klientov, ako komentuje vy, a od každého odchádzam s exkluzivitou a odpoveď na ich obavy a otázky dávam nasledovné:

1. pri exkluzivite sa líši hlavne môj prístup k práci a čo všetko pre klienta zabezpečím pri prezentácií, pri poplatkoch spojených s prepisom, pri papierových formalitách, pri odovzdaní bytu a môže takto pokračovať ďalej.... Avšak exkluzivita by mala byť o obojstrannej dôvere. Ja žijem v meste, kde každý každého pozná, a exkluzivita tu bola len zdrap papiera cca pre 4 rokmi. Zvolili sme však odlišný prístup, a dnes sám predávajúci ochotne zavolá, že má klienta, ktorého si našiel sám ( známa v práci, rodina atď. ) a s radosťou mi nechá obchodný prípad dokončiť za plnú výšku provízie. Ja by som teraz položil otázku inak. Je podľa vás korektné, ak maklér robí všetko pre predaj nehnuteľnosti - zoberme ten ideálny prípad, aby si klient pri uzatvorenej exkluzívnej zmluve, predal nehnuteľnosť sám napr. svojmu známemu v práci a tento fakt pred maklérom zamlčal?

Slováčiska hneď toto aj napadne, že ako dobre, idem o...bať realitku. Tak takého človeka si špeciálne označím v mojom tel. zozname a presuniem do kolónky podvodník a klamár, a u mňa skončil a súdom sa mu nemám chuť vyhrážať, lebo viem že sa mu to raz vráti. Skrátka, súd nesúd, dôvera má byť obojstranná. Je vám Slováci tak zaťažko zavolať maklérovi a povedať mu narovinu ako sa veci majú a nájsť spoločné riešenie ?!, veď ten samí maklér pre vás zabezpečil všetko na čom ste sa dohodli. Ale ako Zuzana Wienk raz povedala:" Slovákov brzdí ich podvodná kultúra, pretože podvádzať sa vypláca." Takýto príklad nám dnes okolitá spoločnosť dáva snáď každý deň.

2. Dovolím si nesúhlasiť, pri exkluzívnej nehnuteľnosti venujeme skutočne viac času a námahy. Prezentácia na obhliadku s klientom exkluzívnej nehnuteľnosti vyzerá takto: https://docs.google...

Profesionálne, či nie?
( Chýba mi tam energetický certifikát - ale čoskoro tam pribudne aj toto políčko - na slovensku je to stále novinka od 1.1.2013)

Nehnuteľnosť označím bannerom. Inzerujeme vo vlastnom časopise s nákladom 5000/2mesiace. A čo ma k tomu všetkému motivuje ?, viem že nehnuteľnosť predám a za čo najvyššiu cenu pre predávajúceho, a nemusím podliezať s cenou na internete o 1 euro, aby moja ponuka bola videná skôr, nevodím na ohliadky fiktívnych klientov za účelom znížiť cenu pre iného. Nehovorím, že toto robím pri neexkluzívnych realitách, žiaľ naša pomyselná konkurencia takto funguje, lebo chce za každú cenu predať ako prvá. Nič iné jej neostáva, preto som sa prestal už diviť.

A čo ešte taký maklér urobí pri exkluzivite ?, tak čítajte, o čom je exkluzívny predaj u nás ( referencia klienta pri predaji bytu, jedna z mnohých...) http://www.directre...

3. Odpovedal ste si sám, len dodám, že exkluzívny maklér záujemcov filtruje,ale tých 5 realiek vám donesie každého, kto chce nehnuteľnosť vidieť ( pritom nemá váš okukovač schválenú hypotéku, prípadne až na ohliadke zistí, že byt vlastne nemá balkón, že však tu už pozrieť bol, alebo ho vidí prvý krát bez predošlej konzultácie s maklérom a vlastne ho kupuje pre dcéru, ktorá príde o 3 mesiace z ameriky ), skrátna nič iné mu neostáva ako chodiť ským sa dá, ak chce predať ako prvý.

4. Neviem, či zareagujem správne na číslo 4, ale už sa opakujem, exkluzívnu nehnuteľnosť ponúkam ako prvú, lebo len o nej viem všetko a nemám strach, že ju ponúkam za horšiu cenu, neaktuálnu alebo bez dojednanej provízie.

15.02.2013 | ulicnik24

no celkom dobra prezentacia ale napriklad mi v tej prezentacii chyba to co vacsine inzeratov a to je fotka budovy zvonku , fotky okolia a presna adresa. Hlavne u exkluzivnej zmluvy by som v tom nevidel problem.

16.02.2013 | realitor

Pár pripomienok k tejto prezentácii by som mal:

ad 1
"pri exkluzivite sa líši hlavne môj prístup k práci" - Môj nie, rozsah služieb to áno, ale prácu si odrobím rovnako, klient chce predať a ja tiež. Konkurencia ma posúva ďalej a ak koná korektne vôbec ma neruší. Je primitívne predávať ak nemám konkurenciu. Sme predsa podnikatelia a nie úradníci.

ad 2
- Energetický certifikát nie je žiadna novinka, reality.sk majú tento údaj už 3 roky, zákon bol prijatý už dávno, od 1.1. je to len povinný údaj v inzercii. Inak pokuta 500-2000€.

- Všetky vami menované služby na 3. strane vašej prezentácie poskytujem aj pri neexkluzivite úplne bežne roky (s výnimkou prezentácie vo vašej tlači, nakoľko nie čom členom directu).

ad 3
"exkluzívny maklér záujemcov filtruje,ale tých 5 realiek vám donesie každého, kto chce nehnuteľnosť vidieť" - Toto je psou povinnosťou každého makléra pri akomkoľvek predaji bez diskusie. Mne sa fakt nechce cestovať na obhliadku s klientom čo nemá jasno v existencii balkónu a pod. Vám áno?

ad 4
"exkluzívnu nehnuteľnosť ponúkam ako prvú, lebo len o nej viem všetko a nemám strach, že ju ponúkam za horšiu cenu, neaktuálnu alebo bez dojednanej provízie." - O čo viac viete o exkluzívnej ponuke oproti neexkluzívnej?? Nič! Inak by ste zle prezentoval aj tú neexkluzívnu čo je samozrejme chyba. V takom prípade ovšem soudruzi z NDR niekde urobili chybu.

- Vy ponúkate nehnuteľnosť bez dojednanej provízie?? Ako potom máte doriešnú písomnú sprostredkovateľskú zmluvu s predávajúcim?? Veď je to jej podstatná náležitosť. Či ponúkate na základe ústnej zmluvy? To sa tiež dá, ale je to znakom vysokej neprofesionality. Kde je ochrana kupujúceho ak nemáte fixnutú cenu a províziu ? Predpokladám, že týmto smerom nechcete ísť.

Chápem, že je lákavé uzatvárať exkluzivitu ako na bežiacom páse, ale ako som už hore uviedol nie je zlato čo sa blyští.





16.02.2013 | DarkSkullBlack

Dakujem Realitor, robim to tak isto, dokonca klientom neodporucam exkluzivitu. Snazim sa presvedcit servisom a predajom. Vysledkom je, ze som uz asi 4 roky nenaberal ponuky obvolavanim sukromnej inzercie.

18.02.2013 | Patulko

Dobry den,

co sa tyka prezentacie, urcite najlepsia co som na SK videl. Dake drobnosti a viac fotiek by som este asi pridal, ako fotka budovy, okolia ... ale inak naozaj fajn

25.02.2013 | realitor

Nuž Brko1111 rád sa s Vami pobavím niekde na káve osobne. Zdá sa, že by ste bol skvelý riaditeľ našej spoločnosti! Škoda že svoje meno a priezvisko neuvádzate - zdá sa mi to trochu unfair.

Faktom je, že nie každý maklér robí svoju prácu zodpovedne - vždy to tak bolo, vždy to tak bude. Za nikoho nedám ruky do ohňa. Teraz sa vyjadrím k svojej robote za ktorou si stojím. Všetky moje inzeráty majú fotky - tu ste vedľa jak ta jedla. Ak nejakú MOJU ponuku nespĺňajúcu tieto kritériá nájdete, dajte mi vedieť. Mimochodom, kde nájdem Vašu ponuku? Toľko k osobným invektívam, ktoré z mne neznámych príčin na mňa smerujete.

Nepresvedčil ste ma. Trvám na tom, že exkluzivita na Slovensku je prioritne chápaná ako "zabezpečovací inštitút". 5 predajov za mesiac sa dá hravo zvládnuť, ak máte v práci systém. Ak máte v kancelárii právnika na plný úväzok a maklér poskytuje potrebnú súčinnosť, spravíte aj 15 predajov bez problému. Ak však robíte pre kanceláriu, kde si maklér ťuká zmluvu z internetu na kolene sám, tak veci rozumiem - to sa fakt nedá stíhať.

Čo ponúknem mojim klientom a kedy nechajte prosím na mňa. Z toho čo píšete mám pocit, že obhajujete exkluzivitu za každú cenu, preto by ste mi mal vedieť odpovedať na otázku (zo strany klienta logickú) čo dostane predávajúci na oplátku od makléra, ktorý mu držal nehnuteľnosť mesiace v exkluzivite a nepredal ju. Mohol mu spôsobiť škodu alebo nie? Zažil som prípad, kedy RK nechcela spolupracovať pri predaji nehnuteľnosti len preto, že sa nechcela deliť o províziu s inou. Radšej nehnuteľnosť nepredala vôbec - vedomá si svojej neohroziteľnosti z dôvodu exkluzivity. Znovu sa pýtam - spôsobila týmto konaním škodu predávajúcemu? Exkluzivita nie je len med lízať, ale aj zodpovedať za možný neúspech obchodu so všetkými následkami.

K maklérom, žiaľ znovu na osobnú nôtu. Rád "stiahnem tváre našich maklérov" ako mi pán Brko1111 radíte, ak mi ukážete o koho konkrétne sa jedná. Zatiaľ mám pocit hraničiaci s istotou, že viem kto u nás pracuje :). Ak mi prepošlete Vaše tel. číslo zabezpečím, aby sa Vám jednotlivo telefonicky ozvali. Tu je ich zoznam http://www.realitor...




Píšete "Tak mi prosim vysvetlite, ako ste nastavili ceny, ked neviete pohnut a zarobit pri 80 nehnutelnostiach". Neviem odkiaľ beriete, že mám 80 nehnuteľností v ponuke. To číslo som uviedol obrazne, aby som demonštroval, že maklér "západným štýlom práce" na Slovensku ešte stále plnohodnotne nemusí zarábať. Už len z toho dôvodu, že nemusí "západne" zarábať. Ak si pozriete počty zákaziek jednotlivých maklérov na inzertných portáloch zbadáte aj vyššie čísla - to je realita (aj vo veľkých nadnárodných sieťach preferujúcich exkluzívne zazmluvňovanie!). Samozrejme treba hľadieť aj na región kde kto pôsobí.

Neviem či som niekde písal to, čo sa mi snažíte vložiť do úst, skôr nie ako áno. Zrejme ste ma nepochopil.