Spoločnosť Goodman pred časom 136116 target=blank>avizovala, že chce expandovať v strednej Európe. Na Slovensku odštartovala svoj najväčší projekt v regióne logistickým centrom v Senci, ktoré chce ďalej rozširovať. Podľa Z. Töröka najbližšie mesiace napovedia, či pôjdu aj mimo Bratislavy. Zaostrené má najmä na Žilinu a Košice.
Zsombor Török je v spoločnosti Goodman, jednej z najväčších realitných skupín na svete, zodpovedný za aktivity v strednej a východnej Európe od júla 2007. Predtým pôsobil ako riaditeľ pre výstavbu a prenájmy v konkurenčnom Parkridge CE Developments. Po jej 91952 target=blank>akvizícii spoločnosťou ProLogis riadil spravovanie a expanziu priestorov s výmerou takmer milión štvorcových metrov na Slovensku a Maďarsku.
Chceli ste sa sústrediť na štyri krajiny - ČR, SR, Maďarsko, Rumunsko. No súčasná situácia najmä v Maďarsku je dosť obtiažna. Nebudete sa viac zameriavať na SR a ČR?
Podstatné sú pre nás požiadavky klientov. Len nedávno sme podpísali transakciu s klientom pri letisku v Budapešti, hľadáme vhodné pozemky v Rumunsku, ale ešte sme tam nezačali s výstavbou. Stále sa zameriavame na tieto štyri krajiny. Ak budeme mať viac požiadaviek od klientov zo Slovenska a Česka, vložíme viac úsilia a peňazí na tieto trhy. Ale sústredíme sa teraz len na hlavné mestá, nejdeme zatiaľ mimo ne. Expanzia bude už pomalšia a opatrnejšia.
Môže logistický trh na Slovensku pocítiť dôsledky krízy zo všetkých realitných segmentov najskôr?
Určite každý pocíti tento dopad. Bude menej áut, zubných pást, predá sa menej pneumatík. Jednoducho ľudia už nebudú mať toľko peňazí. Myslím, že Slovensko sa nachádza v dobrej situácii. Rast ekonomiky budúci rok sa prognózuje na štyri percentá, to je veľké číslo v rámci Európy. Takže možnosti expanzie tu budú, ale každá logistická firma, obchodník alebo jednotlivec krízu pocítia.
Bude sa v týchto podmienkach lepšie dariť retailovým distribučným centrám, alebo výrobným skladom?
Pokiaľ ide o výrobu, región SVE z toho môže vzísť ako víťaz. Náklady sú stále lacnejšie a možno ich ešte stlačiť viac ako na západe. Výrobné spoločnosti s prevádzkami v západnej Európe ich môžu presúvať do tohto regiónu. Úroveň výroby stále nie je veľká, vychádzame z relatívne nízkej základne a je sa kam posúvať. Stredná Európa nie je Španielsko, Veľká Británia alebo Taliansko. Fluktuácia tu bude menej volatilná, no musíme byť veľmi opatrní pri investovaní.
Ako nižší dopyt firiem (ak je možné to pripustiť) ovplyvňuje vaše súčasné a plánované projekty?
Naši investori sú opatrní pri míňaní akýchkoľvek peňazí, pretože si myslia, že o dva mesiace bude lacnejšie. Druhá vec sú požiadavky klientov. Menej áut, menej pneumatík sa prejaví nižším obsadeným priestorom. Určite spomalíme, prispôsobíme náš biznis model, plán. Máme excelentnú klientsku základňu, ktorej umožníme flexibilnejšie rozhodovanie napríklad pri zatvorení prevádzky, ak sa chcú presunúť do iných častí sveta.
Kde hľadáte financie na projekty?
Sme financovaní mnohými globálnymi investormi so silnou likviditou. Príliš sa o tom nevie, ale vznikli sme zo spoločnosti Macquire – Goodman. Macquire Bank je naším najväčším investorom. CEO tejto banky je tiež vo vedení ústredia v Austrálii. Investori veria, že ich peniaze zarobia vyšší zisk o tri – štyri mesiace. Ak dostaneme požiadavku od globálnej spoločnosti, budeme realizovať projekt. Máme stavebné povolenia, pripravené pozemky aj s projektami. Nedostávame ponuky na problematické lokality ako v minulosti, sústredíme sa na to, čo máme.
Existujú už firmy, pri ktorých registrujete menší dopyt a firmy s konštantným záujmom?
Povedal by som, že dopyt je stále stabilný. Ale bude menší, akonáhle sa problémy bánk prenesú do ostatnej časti ekonomiky. V súčasnosti je ťažké povedať, ako ďaleko zájde a ako rýchlo to príde.
Presúvajú už niektoré logistické alebo výrobné firmy prevádzky zo západu na východ?
Máme niekoľko požiadaviek od firiem v západnej Európe a USA, ktoré chcú vyrábať v tomto regióne. Rozhliadajú sa tu po nových možnostiach veľmi vážne.
Ale je veľa takýchto firiem? Nie je pre nich ekonomickejšie úplne zastaviť alebo dočasne obmedziť výrobu ako sťahovať sa na východ?
Nie som oprávnený toto posudzovať, je to skôr otázka pre tieto firmy. Môžem len povedať, že hľadajú príležitosti pre prenájom priestorov viac ako výstavbu vlastných, pretože ceny nehnuteľností klesajú.
149562 target=blank>Prvú fázu v Senci ste postavili špekulatívne, tak isto chcete aj druhú. Neobávate sa?
Áno. Ale pozeráme sa na zásobník, dopyt klientov. V istom čase musíme riskovať a postaviť to zajtra, pretože máme zdroje, pozemok, stavebné povolenie. V tomto momente môžem povedať, že počkáme do marca budúceho roka či sa obloha vyčistí od mračien. No bol by som považovaný za blázna, ak by som tvrdil, že tieto zmiznú.
Môžete už teraz povedať ako veľká výmera bude nasledovať v druhej fáze?
Bude to závisieť od záujmu. Ak bude na stotisíc m2, postavíme 30-tisíc m2. Ak bude dvojnásobok, postavíme 50-tisíc m2. Riadime sa dopytom našich klientov. Staviame vtedy, ak máme pocit, že nejaký klient chce expandovať, alebo nám povie, že o rok chce rozšíriť priestory o ďalších päťtisíc m2. Klienti nie sú istí v zmysle podpisu zmluvy, ale ak sa objaví šanca, že zoberú ďalšie priestory, začneme výstavbu. Ak to nevezmú oni, nájde sa niekto iný. Podstupujeme riziko, ale máme čo ponúknuť.
Prečo ste sa rozhodli pre Senec, zvažovali ste aj iné lokality?
Je to overený trh, naši klienti tu chcú byť, v súčasnosti je to aj trochu problematický trh z dôvodu nedostatku pracovnej sily, no stále pre klientov našich klientov je rozhodujúca lokalita blízko zákazníkov, z ktorej môžu obsluhovať aj iné trhy.
Prečo prišla do Senca časť Gebruder Weiss, ktorá obsluhuje Whirlpool? Ten má 150963 target=blank>centrum na opačnej strane Bratislavy.
Je to samostatná divízia určená pre Whirlpool. Možno preto, že sme poskytli vyššiu flexibilitu ako developer na opačnej strane. A z tohto miesta obsluhujú predovšetkým východné trhy ako Ukrajinu, Rusko a východné Slovensko. Z opačnej strany zasa západoeurópske trhy.
Ako vnímate pozíciu Senca v rámci celého stredoeurópskeho regiónu? Čo je jeho najdôležitejšou vlastnosťou?
Osobne si myslím, že sa nenachádza na správnej strane Bratislavy. O tomto som hovoril pred desiatimi rokmi, keď som tu bol prvý krát (nie s Goodmanom). Ale kvôli prostrediu priateľskému voči investorom, blízkosti hlavného mesta, postupne budovanému centru, pretože tu začínali viacerí developeri, ktorí presvedčili klientov o príchode práve sem. Sú to najmä rakúske spoločnosti, české a slovenské spoločnosti, ktoré sa tu usadili. Možno za to môže aj nedostatok vhodných pozemkov na opačnej strane Bratislavy, alebo problémy so samosprávou.
Podobný logistický uzol vzniká aj pri Budapešti, je významom porovnateľný?
Máme požiadavky tu aj tam. Nekoncentrujeme sa na jedno miesto. Nikto nechce robiť veľké dvesto, tristo hektárové projekty, pretože po dosiahnutí istej kritickej výmery sa stane projekt príliš veľkým. Firmy tam už nechcú prichádzať, lebo sa napríklad boja, že konkurenčné firmy im preberú pracovníkov. A je to aj o synergii. Žiadny trh nie je dôležitejší ako iný. Ak klient chce byť oveľa radšej v Senci ako inde, staviame tu. Tu máme v centre zastúpené len logistické spoločnosti. V Budapešti sme v inej fáze vývoja, tam sme ešte len začali stavať 30-tisíc m2 pre jedného maloobchodného klienta.
Takže po dokončení centra v Senci budú možno nasledovať Košice a Žilina?
Áno, to sú lokality, po ktorých sa obzeráme. Existujú tu možnosti, je tu niekoľko projektov, ktorým sa nedarí alebo ktoré sa zastavia. A to je príležitosť pre nás, aby sme spravili dobrý obchod. Možno v najbližších šiestich, ôsmich mesiacoch. Financovanie pre menšie spoločnosti je veľmi ťažké, banky nemajú peniaze, zámery môžu krachovať a vtedy prídeme my a siahneme po takom projekte. Trh v Žiline a Košiciach je zaujímavý, pravdepodobne to budú projekty pre budúci rok.
Foto - Maňo Štrauch, Vlado Benko
