Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Zo stavbárov developeri a naopak

11.07.2007, 13:31 | Martin Rojko | © 2007 News and Media Holding

Realitní a stavební hráči sa usilujú odhryznúť si väčší kus koláča.

  • Tlačiť
  • 1

Manažment stavby bytového domu, kancelárskej budovy alebo nákupného centra nie je naháňanie robotníkov po okolitých krčmách. Vyžaduje si veľa času, odborných vedomostí a skúseností s organizovaním a riadením dodávateľov, dodržiavaním harmonogramov či rozpočtového balíka výstavby, kontrolou kvality dodávok a ich súladom so zadávacími podmienkami investora. Cieľom je bezproblémová kolaudácia, odovzdanie a prevzatie diela.

Kto manažuje

Ide o zložitý proces. Investori a developeri preto často dávajú prednosť spolupráci s generálnym dodávateľom – externou spoločnosťou, ktorá im dodá stavbu ako celok a zabezpečí pre nich aj služby stavebného manažmentu.

stavbari.jpg

Na Slovensku býva generálnym dodávateľom najčastejšie veľká stavebná firma. Značnú časť stavebných dodávok zabezpečuje vlastnými kapacitami a zvyšok, najmä špeciálne práce, objednáva u iných dodávateľov. Developerovi potom odovzdáva projekt „na kľúč“. Ručí tak nielen za vlastné výkony, ale aj za výkony subdodávateľov.

Inou, na Slovensku zatiaľ menej používanou praxou, je priame objednanie stavebného manažmentu v špecializovanej firme. Jej tím má prehľad na trhu, kontakty na dodávateľov a zabezpečuje dodávky od rôznych partnerov podľa potrieb, možností a cien. Nečudo, že takéto firmy často zakladajú bývalí pracovníci veľkých stavebných firiem.

No tunajší trh objavili aj veľkí zahraniční hráči. EC Harris pracuje na niektorých projektoch J&T, Gleeds sa podieľa na stavebno-manažérskych prácach pri výstavbe nového sídla Slovenskej sporiteľne a Bovis Lend Lease má medzi rozpracovanými projektmi napríklad nábrežnú zónu Eurovea pre Ballymore. Z lokálnych spoločností sa medzi ne tlačí napríklad firma ENG2.

zipava_ulica.jpg

Čoraz väčší záujem investorov o outsourcovanie úloh stavebného riadenia potvrdzuje technický riaditeľ pre projektový manažment spoločnosti IB Group Ján Fiala. Podľa jeho slov je kritérií pri výbere dodávateľov veľa a závisia od podmienok investora. Na prvom mieste býva cena za výstavbu, nasledujú referencie a nemenej dôležité sú tiež garancie, ktorými vie dodávateľská firma ubezpečiť investora o serióznosti aj v prípade výskytu problémov.

Čo najnižšia marža

Nie pre všetkých je outsourcovanie týchto služieb výhodné. Ide o to, aký podiel stavebných prác dokáže developer zorganizovať vo vlastnej réžii a nakoľko je odkázaný na externých odborníkov. Generálny dodávateľ si totiž spravidla zarobí sumu medzi 15 až 30 percentami z objemu celej investície. To je položka, ktorej stlačením developer značne ušetrí na nákladoch.

Tí najväčší z nich, ako napríklad HB Reavis Group, majú vlastné tímy, ktoré sa zaoberajú kontrahovaním subdodávateľov. Rozsah tímov môže byť rôzny. Platí však, že ak má developer dostatok dostatočne skúsených ľudí, úlohy hlavného dodávateľa si zabezpečuje sám. Pri tých najväčších môže ísť o špeciálneho človeka povereného výberom subdodávateľov pri zakladaní stavby, betonárskych prácach, elektroinštalácii, cez výťahy až po fasádu budovy. Títo špecialisti sú skúsenými dlhoročnými odborníkmi a majú takmer dokonalý prehľad o situácii na danom trhu. Vedia, čo firmy ponúkajú, za akú kvalitu a cenu. Vlastný stavebný manažment developerovi umožňuje vyššiu efektívnosť a znižovanie nákladov v porovnaní s tým, ak túto úlohu zabezpečuje externý dodávateľ.

IIIveze_upr.jpg

Pri výbere subdodávateľa hrá dôležitú úlohu komplexnosť služieb. Potvrdzuje to aj Milín Kaňuščák, riaditeľ projektového manažmentu developerskej spoločnosti Cresco. Tá si čiastočne zabezpečuje vlastný manažment, pričom záleží na veľkosti projektu.

Pri obytnom veľkoprojekte Tri veže sa napríklad Cresco cíti bezpečnejšie, ak má ako dodávateľa zahraničnú stavebnú firmu Alpine s medzinárodnými skúsenosťami a referenciami. Tá navyše poskytla garanciu medzinárodnej banky v objeme 30 percent hodnoty kontraktu pre prípad, ak by stavbu nestihla dokončiť načas. Na Slovensku Alpine doteraz referencie nemala, preto sa spojila s michalovským Chemkostavom.

Podľa M. Kaňuščáka sa developer pohrával s myšlienkou objednať stavebné práce od žilinskej firmy Skybau, ktorá je osvedčená pri betonárskych prácach a zakladaní stavieb. Spoločnosť ponúkla oproti iným aj nižšiu cenu. „Nevedeli však, čo ďalej,“ hovorí. Rakúsku firmu oslovili aj preto, aby „do malého rybníka stavebných firiem pritiahli konkurenciu“. Ako hovorí zástupca spoločnosti Cresco, na Slovensku sa najväčšie stavebné zákazky rozdeľujú kartelovým spôsobom medzi najväčších hráčov. Existenciu kartelovej dohody pripúšťa aj J. Fiala: „Je však úlohou projektového manažéra, aby ju odhalil.“

Z núdze cnosť

Keďže skúsenosti developerov v riadení stavieb rastú a na trhu sa presadzujú aj firmy špecializované na stavebný manažment, tradičné stavebné firmy sa posúvajú z pozície generálneho dodávateľa do úlohy subdodávateľov. A tu sa už marže pohybujú na značne nižšej úrovni. Naopak, možnosť vyššieho zisku je – a ešte pár rokov bude – v oblasti developovania nehnuteľností. Ceny bytov stále rastú v dvojciferných číslach, zvyšuje sa kúpyschopnosť obyvateľstva, stále je nízka nasýtenosť miest obchodnými priestormi.

Skúsený tím ľudí ostrieľaných z realizácie stavieb má pri kvalitnom finančnom zázemí dobré predpoklady stať sa základom zrodu zdatného developerského hráča. Vlastný manažment a dobrá znalosť lokálnych podmienok umožňujú stlačenie nákladov na minimum. Silné finančné zdroje kryté vlastným kapitálom znamenajú zaujímavého partnera pre banky, ktoré spoločnostiam často ponúkajú výhodnejšie úvery ako v prípade klasických developerov.

strabag_upr1.jpg

K stavebníkom, ktorí ako prví zacítili šancu výhodného biznisu na vlastnom developerskom pieskovisku, patrí spoločnosť Zipp. Hoci sa jej činnosť zameriavala spočiatku na priemyselné nehnuteľnosti a nákupné centrá, vo vlastnej réžii pripravuje najmä bytové projekty. Ako potvrdzuje riaditeľka odboru realít Jana Varinská, k vlastnej výstavbe ich odštartoval krach zákazníkov – pôvodných developerov oboch projektov, ktoré prevzali. Polyfunkčný dom na Ďatelinovej spoločnosť dokončila koncom minulého desaťročia, o čosi neskôr odovzdala polyfunkčný dom na Račianskom mýte.

Realitnú divíziu budovali za pochodu a bola by škoda pustiť hotových ľudí konkurencii. Že bolo rozhodnutie pokračovať v developerstve správne, sa podľa J. Varinskej ukázalo pri prvom vlastnom projekte – obytnom komplexe na Tomášikovej ulici. Firma patriaca rakúskemu Strabagu sa nezameriava len na hlavné mesto. Koncom roka 2005 skolaudovala 69 bytov v polyfunkčnom objekte na Tatranskom námestí v Poprade, v blízkosti nitrianskej botanickej záhrady vyrastá bytový komplex Agria. V nasledujúcich týždňoch by mala odštartovať výstavba obytného súboru Zipava v Stupave, ktorú postavia na území svojho nepotrebného stavebného dvora. V Bratislave pripravujú infraštruktúru pre 26-poschodový Obydick.

Rozsiahle zámery na Slovensku v oblasti bytového developmentu má aj medzinárodný koncern Skanska. Chce sa sústrediť na Bratislavu a mapovať situáciu v ostatných mestách. Nadväzovať bude na skúsenosti z výstavby tisícov bytov a domov v Českej republike. Pionierskym realitným projektom v Bratislave je 381 bytov v rámci komplexu Viladomy Devín, ktoré čakajú na spustenie výstavby už niekoľko rokov. Podľa slov šéfa slovenskej realitnej pobočky Skansky Radka Pšeničku v súčasnosti čakajú na vydanie stavebného povolenia a stavať chcú začať do konca roka.

yosaria_upr.jpg

Developerský chlebík zachutil najväčšej stavebnej skupine Slovenska DDM Group. Jej materská spoločnosť Doas sa nedávno vrhla na výstavbu a predaj vlastných projektov. Pripravuje komplex rodinných domov Mlynský klin pri Senci, polyfunkčný objekt v Leviciach či zmiešané priestory oproti svojmu sídlu v Bratislave.

Okrem toho DDM Group finančne vstúpila do projektu prestavby obchodno-zábavného centra Yosaria Plaza v bratislavskom Ružinove, kde je jej prvým záujmom vykonávať stavebné práce. No ak by stavba stála ako doteraz, reálne je prevzatie rozhodujúceho vlastníckeho podielu na projekte.

Ako pred časom povedal pre TREND generálny riaditeľ Doprastavu Dušan Mráz, vo firme sa začali rozhliadať po nových príležitostiach pred pár rokmi. Doprastav patrí do skupiny DDM. Presvedčila ich zaujímavá výnosnosť, ale i skúsenosti českej dcéry Metrostav, ktorá patrí medzi lídrov na rezidenčnom trhu.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch, vizualizácie - Zipp, Cresco, Strabag, Doprastav

  • Tlačiť
  • 1